Bảng giá đất không phải “mạnh nơi nào nơi ấy làm”

Dự thảo nêu rõ: bảng giá đất xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung theo phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh, theo vị trí đất đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất; theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Trong đó có quy định giá các loại đất trong bảng giá đất, bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; giá đất trồng cây lâu năm; giá đất rừng sản xuất; giá đất nuôi, trồng thủy sản; giá đất chăn nuôi tập trung; giá đất làm muối; giá đất ở tại nông thôn; giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; giá đất ở tại đô thị; giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; giá các loại đất trong khu công nghệ cao đối với địa phương có khu công nghệ cao.

Ngoài các bảng giá đất nêu trên, UBND cấp tỉnh được ban hành chi tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương.

Đối với một số loại đất khác, đáng chú ý khi Dự thảo nêu: đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn.

Đối với thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất, HĐND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm giá; tương tự là đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Đối với các loại đất nông nghiệp khác, HĐND cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định mức giá đất.

Đối với đất có mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp... Theo dự thảo, đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì HĐND cấp tỉnh căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Dự thảo cũng nêu rõ trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất, trong đó nổi bật là vai trò, quyền hạn, trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường, HĐND, UBND cấp tỉnh.

Liên quan đến vấn đề này, tại cuộc họp báo ngày 19/2/2024 do Văn phòng Chủ tịch nước tổ chức, công bố Lệnh của Chủ tịch nước công bố Luật Đất đai và Luật Các tổ chức tín dụng được Quốc hội Khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết: bảng giá đất được xây dựng hàng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Về tài chính đất đai, giá đất, ông Ngân thông tin: Luật mới bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Luật quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.

Giá đất sẽ ra sao luôn nhận được sự quan tâm của xã hội. Vấn đề quan ngại nhất vẫn là giá đất xác định không phù hợp giá thị trường. Một số ý kiến bày tỏ băn khoăn khi việc phân quyền cho các địa phương tổ chức thực hiện liệu có xảy ra tình trạng 63 địa phương có cách quy định, cơ chế, xử lý khác nhau không? Bên cạnh viêc ban hành giá đất theo bảng giá không chỉ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư mà còn quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Do đó, các địa phương phải hài hòa giữa người sử dụng đất, giữa việc thu thuế, phí đất đai với chính sách thu hút đầu tư thì bảng giá đất sẽ tiệm cận giá đất thị trường. Đây là điều Luật Đất đai hướng tới chứ không phải 63 địa phương có 63 chính sách khác nhau, càng không phải “mạnh nơi nào nơi ấy làm”.

Ngọc Quang