Đánh thuế bất động sản thứ hai: Có ngăn được đầu cơ, đẩy giá?

Mới đây, trong Công văn 5333 gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng; nghiên cứu có chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đã đưa ra quan điểm, phải xử lý một cách tổng thể và toàn diện, làm sao xây dựng thị trường BĐS minh bạch và phát triển bền vững. “Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai, thị trường BĐS để góp phần phát triển thị trường BĐS minh bạch, ổn định và phát triển” - ông Chi nói.

Thận trọng lựa chọn lộ trình đánh thuế

Đánh thuế BĐS với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất đang thu hút sự quan tâm của dư luận nhất là trong bối cảnh giá nhà đất tăng vô lý, khiến nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực khó có thể đạt được mong muốn.

GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng cần thiết phải đánh thuế BĐS thứ hai trở đi và BĐS bỏ hoang. Giải pháp này mang lại lợi ích kép gồm hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo cân bằng trên thị trường và thúc đẩy nhu cầu sử dụng thay vì sở hữu nhiều nhà đất rồi bỏ hoang, lãng phí. Đánh thuế BĐS cũng tạo nguồn thu ngân sách lớn, có thể sử dụng để hỗ trợ phát triển nhà xã hội, mang đến cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, ông Cường lưu ý thời điểm đánh thuế cần cân nhắc kỹ bởi công cụ này tác động đến nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và ảnh hưởng trực tiếp đến những doanh nghiệp (DN) đầu tư, kinh doanh BĐS. Trong thời điểm thị trường mới phục hồi, áp ngay công cụ thuế này có thể khiến thị trường khó chồng khó.

"Việc đánh thuế BĐS cần được xây dựng lộ trình để áp dụng, với độ trễ khoảng 2-3 năm, thời điểm các luật sửa đổi thực sự ngấm vào thực tế cuộc sống" - ông Cường nói.

Cùng quan điểm, TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần rất thận trọng trong việc lựa chọn lộ trình đánh thuế.

Theo ông Võ, ở các nước phát triển, người lao động có thu nhập cao, trong tiền lương đã có chi phí nhà ở. Các nước này đều có hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất đầy đủ, toàn diện, được cập nhật kịp thời, dựa vào nền tảng số. Công việc quản lý thuế sẽ đơn giản và chính xác. Cơ quan quản lý có thể biết chính xác trên cả nước ông A hay ông B đang sở hữu bao nhiêu BĐS, thuộc loại nào, tổng giá trị là bao nhiêu.

Song, ông Võ cũng cho rằng, đánh thuế BĐS cần có lộ trình cụ thể, tránh đột ngột chuyển từ trạng thái này sang trạng thái khác, gây sốc cho nền kinh tế - xã hội.

Doanh nghiệp cũng cần tái hoạch định chiến lược

Theo Bộ Xây dựng, từ cuối năm 2023 đến nay, giá BĐS, nhà ở liên tục tăng mạnh. Một số phiên đấu giá đất huyện ven đô thị gần đây có giá trúng cao gấp nhiều lần khởi điểm. Tại Hà Nội, giá chung cư ở một số dự án hay nhà riêng lẻ tại các khu vực Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoài Đức... cũng tăng cao bất thường so với tình hình thị trường và nhu cầu người dân. Đà tăng mạnh 28-33% tập trung ở một số dự án cũ, hoạt động nhiều năm. Thậm chí, một số khu tái định cư cũng tăng giá 20% theo năm.

Nhiều người giữ quan điểm lạc quan cho rằng, thị trường BĐS đang có phản ứng tích cực với các tín hiệu như: mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về BĐS của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao.

Dù thị trường BĐS thời gian qua có tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn còn khó khăn. DN BĐS tiếp tục đối mặt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền; cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khi phân khúc chung cư bình dân khan hiếm.

Đặc biệt, thời gian qua, loạt phiên đấu giá đất tại các huyện ven Hà Nội gây xôn xao. Trong đó, một số cuộc giá trúng đấu giá gấp hàng chục lần giá khởi điểm. Tuy nhiên vẫn diễn ra tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở...

Một số người dân bày tỏ, khắp nơi đều thổi giá BĐS nhất là chung cư. Bởi vậy người dân hết sức ủng hộ với việc đánh thuế BĐS thứ 2, như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ BĐS. Tuy nhiên không ít ý kiến băn khoăn rằng, nếu người dân mua căn nhà chung cư thứ hai, giá khoảng 3 tỷ đồng để dành con mà cũng vào diện đóng thuế cao thì chưa hợp lý.

Đứng ở góc độ DN, ông Ngô Hữu Trường - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng quan trọng nhất là làm sao giải quyết các vướng mắc pháp lý một hiệu quả, tiết giảm chi phí. Như vậy ngoài yếu tố vĩ mô và chính sách pháp luật, bản thân DN cũng cần phải tái hoạch định chiến lược và phát triển một cách bài bản hơn.

Cần sự chuẩn bị toàn diện

Giới chuyên gia trong ngành phân tích, đánh thuế tài sản là nhằm điều tiết hành vi. Những hành vi nào Nhà nước không khuyến khích thì cần đánh thuế thật nặng, hành vi nào khuyến khích thì lại có chính sách thuế hỗ trợ.

Một người có thể sở hữu đến 10 ngôi nhà và 10 ngôi nhà được đưa vào sử dụng để kinh doanh dịch vụ, phục vụ nhu cầu xã hội, tạo ra công ăn việc làm và đóng thuế cho Nhà nước thì đó là hành vi cần khuyến khích. Còn một người sở hữu đến 10 ngôi nhà, sau đó tìm cách "thổi" giá, bán để kiếm lời, tạo ra những hệ lụy cho xã hội, cho thị trường BĐS thì đây là hành vi không khuyến khích.

Theo phân tích của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), việc người có nhiều tài sản và tài sản không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tại Singapore, bất cứ người dân nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị BĐS cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BĐS mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Tại Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%... Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ từ đó kiềm chế đà tăng giá nhà đất. Việc mua đi bán lại BĐS để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS sẽ trở nên vô nghĩa. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường sá...

Chuyên gia ngành thuế - ông Nguyễn Văn Được thì cho rằng, cần phải đánh thuế chuyển nhượng BĐS lũy tiến theo thời gian sở hữu BĐS đó. Thời gian càng thấp mức thuế càng cao và ngược lại để hạn chế trường hợp đầu tư lướt sóng BĐS.

Ông Được gợi ý, cần xây dựng định mức một người dân sẽ được ở bao nhiêu diện tích nhà đất. Người sở hữu nhà đất diện tích nhỏ dưới định mức sẽ không phải đóng thuế BĐS, nộp mức thuế thấp tương tự với mức thuế sử dụng phi nông nghiệp hiện nay.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhìn nhận, việc áp dụng đánh thuế BĐS thứ hai đòi hỏi phải có sự chuẩn bị toàn diện.

Cần sự đồng bộ trong hệ thống quản lý BĐS và các biện pháp kỹ thuật khác như giao dịch qua ngân hàng và kê khai tài sản. Cụ thể, phải có dữ liệu chính xác một người sở hữu bao nhiêu BĐS và nắm rõ mục đích mua nhà để ở hay đầu tư để đánh thuế cho phù hợp. Nếu chưa có đủ điều kiện thì việc thực hiện sẽ không hiệu quả và có thể làm tổn hại đến mục tiêu phát triển lành mạnh của thị trường. Hoặc đặt vấn đề sở hữu BĐS thứ ba mới đánh thuế thay vì BĐS thứ hai.

Cân nhắc bài toán tài chính

Khi nói về câu chuyện giá nhà quá cao, người dân, đặc biệt là người trẻ khó mua được nhà, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Marketing, Batdongsan.com.vn cho biết:

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 từ Batdongsan.com.vn, ước tính, để mua căn hộ diện tích 50m2 ở Hà Nội và TPHCM, trung bình mỗi người dân cần dành khoảng 15 – 20 năm thu nhập.

Thời gian gần đây một bộ phận bạn trẻ có suy nghĩ: “Dù sao cũng không mua được nhà, cứ kiếm được bao nhiêu tiêu bấy nhiêu, nên thuê nhà hơn là mua”. Tôi nghĩ, về bài toán tài chính, chưa chắc thuê nhà là phương án kém tối ưu hơn, có chăng chỉ là sự khác biệt về “khẩu vị” giữa các thế hệ. Nếu các thế hệ trước chuộng việc nắm giữ tài sản thì thế hệ trẻ ngày nay có xu hướng linh hoạt hơn. Họ có thể không đặt nặng chuyện mua mà chỉ thuê nhà và dùng một phần chi phí để phục vụ nhu cầu cuộc sống hoặc đầu tư.

H.Hương – P.Vân