Hóa giải mâu thuẫn ở chung cư
Chung cư sẽ ngày càng phát triển tại các đô thị, nhưng cũng lại nảy sinh, tồn tại nhiều vấn đề tranh chấp, xung đột, khiếu kiện; tập trung vào chủ đầu tư, Ban quản lý, Ban quản trị chung cư; trong đó có việc sử dụng Quỹ bảo trì chung cư.
Sự chậm trễ của chủ đầu tư
Xung đột giữa chủ đầu tư (CĐT) chung cư và cư dân được bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, nổi bật là một số vấn đề như tranh chấp diện tích chung - riêng; cụ thể là những khu vực như hầm để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực tập thể thao, mặt sàn cho thuê, sự minh bạch trong quản lý tài chính, phí bảo trì...
Nhiều nơi, xung đột lợi ích bắt nguồn từ việc CĐT không hoàn thành hoặc cố tình không thực hiện việc bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho cư dân chung cư, khiến người dân bức xúc, đơn thư khiếu kiện kéo dài, nhiều khu chung cư người dân phản ứng quyết liệt với CĐT, căng băng-rôn phản đối tạo ra dư luận xấu, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự của địa phương.
Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái - Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), hiện nay vấn đề tranh chấp quyền lợi giữa CĐT với cư dân tại nhiều chung cư là một trong những vấn đề “nóng”, đáng quan ngại, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Trong đó, bên cạnh những vấn đề lỏng lẻo về tính pháp lý khi xây dựng, soạn thảo hợp đồng mua bán thì vấn đề quan trọng nhất chính là việc chậm trễ thành lập Ban quản trị chung cư.
Điều 13, Thông tư 02 ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng quy định, sau 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng; đồng thời, có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao… thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cũng như phải xây dựng kế hoạch để kiểm tra và xử lý hoặc đề xuất các cơ quan cấp trên xử lý các vi phạm. Tuy nhiên, rất nhiều CĐT sau khi bàn giao căn hộ lại cố tình chậm trễ thực hiện. Do đó, nhiều chung cư phải mất hàng chục năm để đấu tranh đòi quyền lợi.
“Quy định thời gian thành lập, quy định xử phạt cũng đã có, nhưng hầu hết các CĐT lại ít bị xử lý. Khi cơ quan chức năng vào cuộc thì họ lại đưa ra hàng loạt lý do để biện minh cho việc chậm thành lập Ban quản trị chung cư. Rõ ràng, nếu làm hết trách nhiệm thì chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc trước những cuộc xung đột, tranh chấp về quyền lợi của cư dân” - luật sư Thái nói và thêm rằng, bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chế tài, cần gắn trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền địa phương cũng như đơn vị, cá nhân liên quan là CĐT, Ban quản lý, Ban quản trị trong việc giải quyết triệt để những xung đột ở chung cư.
Ban quản trị, Ban quản lý và Quỹ bảo trì chung cư
Đó là với chủ đầu tư. Còn với Ban quản trị (BQT) chung cư thì sao? Trước tiên câu hỏi đặt ra là chung cư có bắt buộc phải thành lập BQT không? BQT khác Ban quản lý thế nào? Sở dĩ đặt vấn đề ấy là do trong nhiều trường hợp cư dân khiếu kiện đã không nắm vững vấn đề.
BQT nhà chung cư là một tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động vì mục đích chung của nhà chung cư, là đại diện cho toàn bộ các chủ sở hữu của toà nhà chung cư đó. Đặc biệt, BQT nhà chung cư có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền cũng như trách nhiệm được quy định tại Luật Nhà ở.
Việc bầu, bãi nhiệm thành viên của BQT được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư. BQT nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 3 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp có hội nghị bất thường để thay thế BQT.
Còn theo quy định hiện hành, ban quản lý nhà chung cư được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, như một tổ chức được thuê hoặc có thể là chủ đầu tư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư. Ban quản lý chung cư có thể thu phí quản lý vận hành nhà chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư hàng tháng hoặc theo định kỳ để bảo dưỡng, điều khiển hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, cung cấp dịch vụ vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, phòng cháy chữa cháy… của cả toà nhà chung cư.
Như vậy, BQT và ban quản lý nhà chung cư là hai tổ chức khác nhau. Có thể thấy ban quản lý chung cư chỉ quản lý sự vận hành, các hoạt động khác của chung cư, trong khi BQT chung cư thì còn phải chịu trách nhiệm mọi hoạt động của nhà chung cư.
Theo Khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở năm 2023 và khoản 2 Điều 19 Thông tư 05/2024/TT-BXD: Chung cư có nhiều chủ sở hữu: Từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập BQT gồm các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có) hoặc có thể bao gồm cả người sử dụng chung cư nếu có tham gia Hội nghị nhà chung cư.
Tới đây, một khúc mắc thường gặp khác là về sử dụng Quỹ bảo trì chung cư (do BQT giữ chứ không phải Ban quản lý).
Điều 107 Luật Nhà ở 2014 quy định về bảo trì nhà chung cư như sau: Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Đáng chú ý, theo quy định tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở 2014 thì trong thời hạn 7 ngày chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì cho BQT quản lý. Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của BQT nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, CĐT và BQT nhà chung cư biết.
Đồng thời tại khoản 2 Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với CĐT, trong đó: Phạt tiền từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
Vì vậy, có thể nói, khi xung đột lợi ích, cư dân chung cư cần hiểu rõ quyền, trách nhiệm của các bên tham gia, cũng như ai vận hành quỹ bảo trì chung cư. Như vậy, đối thoại sẽ đi vào trọng tâm và hiệu quả, không để mâu thuẫn kéo dài.
Theo luật sư Nguyễn Hồng Thái - Giám đốc Công ty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), về phía cư dân, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin có liên quan, nghiên cứu kỹ một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng. Ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà… “Hiện nay, có rất nhiều cuộc xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư kéo dài và chưa có hồi kết. Do vậy, để giải quyết, cần phải sử dụng các quy định của pháp luật. Khi quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng thì cần thiết phải áp dụng quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp.” - luật sư Nguyễn Hồng Thái nói.