Rối ren đấu giá đất
Những tháng qua, việc đấu giá đất ở nhiều huyện ngoại thành Hà Nội đã khiến người ta bất ngờ với giá cao ngất ngưởng, có trường hợp lên tới 30 tỷ đồng/m2. Điều đó càng khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) thêm phức tạp, tiềm ẩn rủi ro.
Trong số các vụ đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, thì những sự cố tại 2 huyện Thanh Oai và Sóc Sơn là “khó hiểu” hơn cả.
Lình xình nhiều vụ đấu giá đất ở huyện Thanh Oai
Mới đây, lãnh đạo Công an huyện Thanh Oai (Hà Nội) cho biết đang xác minh dấu hiệu bất thường trong phiên đấu giá đất ở xã Đỗ Động, diễn ra ngày 30/11 do Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai và Công ty đấu giá Hợp danh đấu giá Việt Nam tổ chức đấu giá 22 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán (xã Đỗ Động).
Các lô có diện tích 85 - 136m2, khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2. Với mức này, tiền cọc mỗi thửa từ 91 đến 144 triệu đồng. Cuộc đấu giá phải qua 5 vòng bắt buộc, với bước giá 5 triệu đồng/m2.
Đến vòng thứ 8, giá cao nhất được nhà đầu tư trả hơn 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến vòng thứ 9, khách hàng đồng loạt không trả giá tiếp, dẫn đến phiên đấu không thành công.
Sau đó, Công ty Đấu giá hợp danh số 5 - Quốc Gia và Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam đã ra thông báo tạm dừng tổ chức 3 phiên đấu giá đất đợt 4, 5 và 6 tại các khu vực Man Cá, Man Cổng và Mạ Man Trong (thuộc thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội).
Theo kế hoạch ban đầu, 3 phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào các ngày 7/12, 14/12 và 21/12. Cụ thể, phiên đấu giá đợt 4 gồm 19 thửa đất với diện tích từ 74-92m2, đợt 5 có 24 thửa diện tích 88-175m2 và đợt 6 gồm 20 thửa diện tích 96-149m2. Giá khởi điểm của các lô đất này được ấn định ở mức 5,3 triệu đồng/m2.
Thông báo cũng nêu rõ các phiên đấu giá sẽ được tổ chức lại sau khi có quyết định từ cơ quan có thẩm quyền. Đối với những khách hàng đã mua hồ sơ tham gia và nộp tiền đặt trước, cần liên hệ với đơn vị tổ chức đấu giá để được hướng dẫn thủ tục nhận lại khoản tiền đã nộp.
Đáng chú ý, trước đó vào tháng 8, huyện Thanh Oai từng tạm dừng 2 phiên đấu giá 114 lô đất tại xã Cao Dương để rà soát các điều kiện pháp lý. Đến tháng 10, huyện tiếp tục thông báo tạm ngưng đấu giá 197 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động.
Các động thái này được thực hiện sau vụ việc gây xôn xao tại phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao. Sự kiện thu hút tới 4.600 hồ sơ tham gia, đẩy giá trúng lên đến 100 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, 80% các lô đất trúng giá tại phiên này đã bị bỏ cọc, bao gồm cả lô đất có giá trúng 100 triệu đồng/m2.
Tạm giữ hình sự 5 người trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở Sóc Sơn
Ngày 3/12, Công an TP Hà Nội cho biết Cơ quan cảnh sát điều tra đã tạm giữ hình sự 5 nghi phạm để điều tra hành vi liên quan vụ việc trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất tại phiên đấu giá diễn ra ở huyện Sóc Sơn.
Tại cơ quan công an, các nghi phạm khai trước khi đấu giá đã xác định mức giá chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2 sẽ có thể bán chênh được. Để khống chế kết quả đấu giá, nhóm nghi phạm đã thỏa thuận với nhau về mức giá qua 6 vòng đấu bắt buộc.
Theo quy chế, cuộc đấu giá được tổ chức trực tiếp, phải trải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc. Khách hàng trả giá cao nhất tại vòng 6 sẽ là người trúng đấu giá. Tại vòng thứ 5, một số thửa đất được người tham gia trả giá cao bất thường. Trong đó có một người trả 30 tỷ đồng/m2 cho 3 thửa đất (số A12, A13, C6). Tuy nhiên, tại vòng thứ 6, sự cố xảy ra khi nhóm khách hàng có dấu hiệu "phá" phiên đấu giá khi họ lại trả giá 0 đồng, rồi xin dừng tham gia đấu giá.
Nhiều người đã gọi “cú hét giá” 30 tỷ đồng/m2 điển hình cho những góc khuất về đấu giá đất, đồng thời cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở nên bấn loạn và rối ren bởi tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường; cùng đó là dấu hiệu “nhờn” với cơ quan chức năng và quy định của pháp luật. Những “góc khuất” này cần phải sớm loại bỏ.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, riêng đối với “cú hét giá” 30 tỷ đồng/m2 đất ở huyện Sóc Sơn, cho thấy sức "nóng" của thị trường BĐS ở một số khu vực. Điều này có thể xuất phát từ việc đầu cơ, sự kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng hoặc xu hướng tìm kiếm những dự án đất đai "hot" tại các khu vực vùng ven, nơi có khả năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, “cú hét giá” này cũng phản ánh tình trạng “thổi phồng” giá trị thực tế của đất đai và có thể gây ra sự thiếu ổn định, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” BĐS.
Ông Đính cũng cho rằng, những sự cố vừa qua cho thấy sự bất ổn trong thị trường BĐS hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với một loạt thách thức, từ đầu cơ đến sự mất cân đối trong giá trị thực tế của các sản phẩm BĐS.
Khẩn trương lấp đầy những khoảng trống pháp lý trong đấu giá đất
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho rằng, để ngăn chặn đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường, cần nhanh chóng nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan theo hướng: tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm sát thực tế khu vực; nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch, môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.
Trong khi đó, luật sư Trịnh Hữu Đức - chuyên gia pháp lý BĐS cho biết, ở các quốc gia phát triển, khi có sự cố xảy ra ngoài khuôn khổ quy định của pháp luật, thì ngay lập tức cơ quan lập pháp sẽ họp để đưa ra những quy định mới nhằm “lấp đầy” những khoảng trống pháp lý phát sinh. Việt Nam cũng nên nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm này. Riêng đối với câu chuyện trả giá cao rồi bỏ cọc đấu giá đất, việc này đã bị lặp đi, lặp lại ở nhiều địa bàn, vậy nên Nhà nước cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung chế tài liên quan, thậm chí cân nhắc đưa vào chế tài hình sự bởi đây là hành động có tính cản trở hoạt động đấu giá đất của cơ quan nhà nước.
Đứng trước lo ngại tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá đất, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường nhà ở, BĐS, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cũng nêu loạt giải pháp ngăn trục lợi đấu giá đất trong hoạt động đấu giá đất ở các địa phương thời gian qua. Theo đó, yêu cầu các địa phương phải thực hiện nghiêm quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Giá, Luật Đất đai 2024; công khai minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị tại các khu vực đấu giá đất; quy định rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá trong quy chế đấu giá, đồng thời bổ sung quy định công khai các trường hợp bỏ cọc trúng giá đất để trục lợi.
Cuối cùng là tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các tổ chức cá nhân có vi phạm pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ trưởng cho rằng, nếu thực hiện đồng bộ các giải pháp như trên sẽ khắc phục được bất cập trong hoạt động đấu giá đất thời gian qua, nhất là các huyện vùng ven Hà Nội.
Trong hoạt động đấu giá tài sản, pháp luật nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác có hành vi cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá cao đến mức bất thường rồi bỏ cọc khiến cho hoạt động đấu giá không thể tổ chức được hoặc tổ chức không thành công gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự an toàn xã hội. Nếu vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội gây rối trật tự công cộng theo quy định tại Điều 318 bộ luật hình sự, khung hình phạt cao nhất của tội danh này có thể từ 2 năm đến 7 năm tù. Tội gây rối trật tự công cộng được quy định tại Điều 318 Bộ luật Hình sự với khung hình phạt như sau: Người nào gây rối trật tự công cộng gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi gây rối trật tự công cộng hoặc đã bị kết án về tội gây rối trật tự công cộng, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 2 năm đến 7 năm: Có tổ chức; dùng vũ khí, hung khí hoặc có hành vi phá phách; gây cản trở giao thông nghiêm trọng hoặc gây đình trệ hoạt động công cộng; xúi giục người khác gây rối; hành hung người can thiệp bảo vệ trật tự công cộng; tái phạm nguy hiểm.