Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: Cân nhắc tính hợp lý
Trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) neo cao, việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn thì thông tin về việc Bộ Tài chính đang nghiên cứu áp thuế 20% đối với lãi ròng từ giao dịch BĐS được dư luận hết sức quan tâm.
2 phương pháp tính thuế
Tại báo cáo vừa gửi Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế TNCN nộp vào ngân sách nhà nước.
.jpg)
Cụ thể, hai phương pháp được nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng BĐS. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng BĐS.
Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.
Hơn 2 năm trở lại đây giá BĐS tăng cao tại nhiều thành phố lớn, khiến cho thị trường BĐS vừa mới phục hồi lại xuất hiện những bất ổn. Dư luận không khỏi lo lắng về các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.
Cần cải cách thuế BĐS
Ông Nguyễn Văn Được - Ủy viên Ban chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, hiện nay mức thuế BĐS quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.
Đồng thời, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.
Ông Được nêu rõ, trước đây, cơ quan chức năng đã thấy sự bất hợp lý này và có quy định cách tính thuế 20% đối với thu nhập (lợi nhuận) từ chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, quy định này bị bãi bỏ theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC do khó khăn trong khâu thực hiện, chủ yếu do việc khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế và bảng giá đất chưa phản ánh sát giá thị trường.
“Bộ Tài chính đề xuất thay đổi chính sách để tính thuế dựa trên thu nhập thực tế là hoàn toàn hợp lý, đây không phải chính sách mới. Hiện nay, thị trường BĐS đã minh bạch hơn, các giao dịch dễ kiểm soát hơn nhờ việc thúc đẩy sàn giao dịch BĐS, thanh toán không dùng tiền mặt, và khung giá đất đã tiệm cận với giá thị trường… Đặc biệt mọi giao dịch biến động đến BĐS đều phải đăng ký thay đổi với cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan thuế. Đây là thời điểm chín muồi để áp dụng thuế dựa trên thu nhập thực tế, thay vì thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng” - ông Được nhấn mạnh.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS là xây dựng một sắc thuế hợp lý về BĐS trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh BĐS chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ. Cần đánh thuế cao đối với những trường hợp sử dụng nhà đất với diện tích lớn hơn mức phù hợp cho cuộc sống. Khi con người không dễ dàng làm giàu được từ nhà đất thì thị trường BĐS mới có cơ hội ổn định và kinh tế hàng hóa mới phát triển.
Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ BĐS trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, một số nơi trên thế giới còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch BĐS phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại BĐS. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan (Trung Quốc), giao dịch BĐS thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%; thực hiện trong 2 - 5 năm thuế suất là 35%; trong 5 - 10 năm thuế suất 20% và thực hiện sau 10 năm mức thuế suất là 15%.