Nguyên nhân nào đẩy giá nhà tăng?

Trong báo cáo mới nhất về tình hình thị trường bất động sản quý I/2025, Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cho biết giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như: thành phố Hà Nội và TPHCM, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hải Phòng nhìn chung không có nhiều biến động so với quý IV/2024; theo các phân khúc, cụ thể như sau: Phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; Phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45-70 triệu đồng/m2; Phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 đến trên 100 triệu đồng/m2; Phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định, trong quý I/2025, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn thì giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đã chững lại, không còn tăng mạnh như năm 2024.

Thực tế cho thấy, giá bất động sản trong đó phân khúc nhà chung cư vẫn neo ở giá . Tại Gia Lâm (Hà Nội) dự án Masteri Lakeside rao bán 65 - 70 triệu đồng/m2; The Paris khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2. Tại huyện Đông Anh, dự án Imperia Signature Cổ Loa có mức giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2.

Quận Tây Hồ xuất hiện các mức giá kỷ lục như 160 - 270 triệu đồng/m2 tại Noble Crystal. Tại Nam Từ Liêm và Ba Đình, giá cũng phổ biến từ 90 - 170 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản năm 2024 và 4 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đang từng bước phục hồi, tuy nhiên tốc độ còn chậm.

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực đánh giá, nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý I/2025 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, dù vậy vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước. Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, song quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa quý IV/2024. Đặc biệt, dù nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Về mức giá, TS Cấn Văn Lực cho biết tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn. Trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).

“Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư” - ông Lực nói và cho biết, Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở. Trong đó, có một số nguyên nhân chính khiến giá nhà ở tại Việt Nam bị đẩy lên cao trong những năm gần đây.

Đầu tiên là những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm. Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng…

Bên cạnh đó sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt. Điều này kéo mặt bằng giá bình quân tăng vọt.

Ngoài ra tình trạng “thổi giá” hay “té nước theo mưa” vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội.

Chưa kể hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024 cho thấy, 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ nhà trong chưa đầy 1 năm, phản ánh rõ tính đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại kiếm lời.

Đặc biệt, việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu bất động sản) trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào thị trường này dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.

H.Hương