Hiện thực hóa giấc mơ nhà ở xã hội
Phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục làm nóng thị trường bất động sản khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết với nhiều điểm mới được cộng đồng doanh nghiệp đón nhận, khi thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý được rút ngắn đáng kể so với trước đây.
Rút ngắn 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư
Theo chia sẻ của Đại tá Phạm Doãn Tiến - Giám đốc Ban Quản lý các dự án đầu tư, Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng, cộng động doanh nghiệp (DN) rất phấn khởi khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH).
“Việc rút ngắn 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, tối đa 75 ngày - giảm khoảng 200 ngày là một thay đổi mang tính lịch sử đối với phân khúc NOXH” – ông Tiến nhấn mạnh.
Theo ông Tiến, trong quá trình làm NOXH, DN đã tiếp cận nhiều địa phương, họ dành quỹ đất, thông tin công khai minh bạch cho nhà đầu tư tiếp cận. Chẳng hạn như Hải Phòng, Đà Nẵng… giao quỹ đất cho Ban Quản lý dự án thành phố, hoặc ban ở Sở Xây dựng, công khai hồ sơ, chủ trương đầu tư, đưa lên website để nhà đầu tư dễ tiếp cận, phải tiếp cận được đất thì mới có thể phát triển dự án. Trong khi đó ở Hà Nội lại khác.
“Nhiều huyện khi thực hiện đấu giá đất đã chủ động dành 20% quỹ đất làm NOXH. Đây đều là đất sạch, đủ hạ tầng, có thể triển khai dự án ngay. Thế nhưng, không ít địa phương lại “găm” quỹ đất này, chưa báo cáo” - ông Tiến nêu thực trạng.
Chưa kể, hai cơ quan là Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc hiện còn chồng chéo trong thủ tục. Đáng chú ý, có những dự án nhà ở thương mại đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định, phê duyệt quy hoạch từ trước, nhưng khi chuyển đổi sang NOXH, dù giữ nguyên các tiêu chuẩn ban đầu, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện lại quy trình xin cấp phép.
Theo ông Tiến, ngành thuế, hải quan đã có cơ chế luồng xanh, những DN làm NOXH uy tín cũng nên được xem xét cơ chế hỗ trợ tương tự. Dự án cần được ưu tiên giải quyết thủ tục nhanh hơn và chuyển dần sang hậu kiểm.
Còn theo ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị Hud, chưa bao giờ cộng đồng DN chứng kiến nhà quản lý tháo gỡ thủ tục hành chính mạnh mẽ như hiện nay. Đây là đợt gỡ rào cản thủ tục hành chính quyết liệt nhất giúp thúc đẩy nhanh hơn giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và đơn vị thi công (đối với những chủ đầu tư không có đơn vị trực tiếp thi công).
Ông Nguyễn Tuấn Anh cũng đề xuất, những thủ tục tới đây, Bộ Xây dựng cần có gói giải pháp thực hiện đồng bộ chứ không lắt nhắt, riêng lẻ. “Chúng ta thực hiện để làm sao có thể giảm giá được NOXH, làm sao để bình ổn giá để người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở” – vị này nêu quan điểm.
Liên quan đến giá NOXH, DN kiến nghị xây dựng cơ sở dữ liệu về thiết kế. Sau khi các nhà đầu tư bất động sản hoàn thành dự án chung cư thì thiết kế đó có thể được đưa vào cơ sở dữ liệu chung của toàn quốc để các đơn vị sau cần thì lấy cái đó ra và sử dụng luôn, chỉ thay đổi về mặt kết cấu nền đất. Như vậy rút ngắn được giai đoạn thiết kế và chi phí thiết kế cũng giảm nhiều.
Về công tác thẩm định, theo ông Tuấn Anh chỉ nên thẩm định một bước, không tiến hành thẩm định hai lần như hiện nay. Hiện nay, Sở Xây dựng ở các địa phương đang thực hiện hai bước thẩm định là thiết kế cơ sở và thiết kế hoàn thành thi công.
Đặc biệt việc hỗ trợ vốn vay cho DN, theo Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD, vốn đi vay ngân hàng yêu cầu thẩm định hiệu quả đầu tư, như vậy là ngân hàng đang tham gia sâu vào việc chuyên môn. Đương nhiên, dự án NOXH phải hiệu quả thì mới thu hút được nhà đầu tư, bên cạnh đó dự án đã qua thẩm định của Sở Xây dựng về mặt hiệu quả rồi cho nên không cần thiết thẩm định lại, rất mất thời gian. Bên cạnh đó, cũng cần giảm lãi vay cho người dân và chủ đầu tư…
Ông Trần Công Tưởng - Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư rất hồ hởi với sự ra đời của Nghị quyết và mong muốn hoạt động đầu tư, xây dựng NOXH được đẩy nhanh, có thêm sản phẩm phục vụ khách hàng.
Hiện nay nhiều địa phương đang tập trung phát triển NOXH, trong đó có 20 địa phương khá tích cực, nhiều nơi, nhiều dự án triển khai quyết liệt. Tính đến thời điểm này đã hoàn thành 71.000 căn so với mục tiêu 100.000 căn trong năm nay; còn 30.000 căn đang thực hiện.
Một số địa phương tích cực triển khai dự án NOXH có thể kể đến: Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Bình, Hải Dương… Đây là những địa phương gần như đã hoàn thành; một số địa phương đang cần phải tích cực triển khai mới hoàn thành như: Thái Nguyên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Dương, Long An…
Tuy nhiên, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc phát triển NOXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội.
Nêu nguyên nhân chính dẫn tới việc các địa phương không đảm bảo chỉ tiêu NOXH như Thủ tướng giao, ông Hưng cho rằng, đến thời điểm hiện nay, pháp luật đã hoàn thiện, việc triển khai thực hiện còn phụ thuộc vào sự quan tâm của chính quyền địa phương. Vậy nhưng nhiều địa phương vẫn chưa quan tâm, dù có đủ chỉ đạo định hướng của Bộ Chính trị, các Nghị quyết TW, chỉ đạo của Thủ tướng, đề án 338. Hiện nay, mới có khoảng 22 địa phương đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực từ 1/1/2025, cần có thời gian để thực hiện thủ tục hành chính. Một dự án bất động sản nhanh cũng phải 2-3 năm mới có kết quả. Quy định pháp luật đã được cởi trói, nhưng thủ tục hành chính vẫn thực hiện theo quy trình liên quan, thực hiện dự án NOXH thậm chí rườm rà hơn nhà ở thương mại…
Công sở dôi dư sau sáp nhập có thể làm NOXH
Theo đề xuất của ông Lê Văn Bình - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) sắp tới xây dựng chính quyền hai cấp, những công sở dôi dư sau sáp nhập có thể ưu tiên để làm NOXH. Ở các địa phương lớn thì có thể bố trí ở ngoại thành nhưng không nên xa quá.
“Các địa phương nên rà soát bố trí quỹ đất hợp lý cho nhu cầu NOXH. Nếu bố trí quy hoạch không tốt dễ dẫn đến tình trạng xây xong rồi nhưng không bán được. Có những nơi rất nhiều hồ sơ khi mở bán nhưng cũng có nơi mấy năm không bán được. Phải bố trí ở những nơi thuận lợi thì mới có nhu cầu” - ông Bình nói.
Cũng theo ông Bình, địa phương bố trí quỹ đất còn DN thì khảo sát địa điểm, giá đất, xác định được nhu cầu của cư dân ở nơi thực hiện dự án và ở các khu vực lân cận, khi đó nắm được lượng khách hàng và nhu cầu của họ. Tùy quỹ đất cũng nên linh động trong việc bố trí xây dựng nhà ở chung cư hay nhà ở riêng lẻ. Bên cạnh đó, xây dựng các loại hình đa dạng, nên phát triển nhiều loại hình NOXH cho thuê cho nhiều đối tượng và duy trì được quỹ nhà lâu dài để phục vụ nhu cầu ăn ở và làm việc.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Nghị quyết một số chính sách đặc thù phát triển NOXH vừa được Quốc hội thông qua là đòn bẩy tháo gỡ vướng mắc, tạo cơ chế ưu đãi mạnh để thu hút DN đầu tư vào loại hình này.
Theo đó, các dự án NOXH sẽ không phải đấu thầu hay xin chấp thuận chủ trương đầu tư mà được chỉ định chủ đầu tư, giúp rút ngắn khoảng 200 ngày, tương đương 70% thời gian so với hiện nay. Dự án cũng được miễn bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, tiết kiệm thêm khoảng 65 ngày.
Các dự án sử dụng thiết kế mẫu hoặc thiết kế điển hình được miễn giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư cũng được tự xây dựng và phê duyệt giá bán, giá thuê mua NOXH, không cần thẩm định tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh. Sau khi hoàn thiện và bàn giao, chủ đầu tư sẽ thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi hồ sơ cho cơ quan chuyên môn kiểm tra.
Ông Sinh cho biết, chính sách phát triển NOXH đến nay đã hoàn chỉnh, câu chuyện cần giải quyết ở đây nằm ở khâu thực thi. Thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc địa phương tăng cường quản lý, hỗ trợ DN triển khai dự án. Các chủ đầu tư cũng cần chủ động cơ cấu lại nguồn nhân lực, quản lý dự án, đảm bảo tiến độ và chất lượng.
Theo TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, địa phương xác định nhu cầu về NOXH, lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm,
5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án NOXH phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm; Địa phương ban hành cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng NOXH và người dân tiếp cận được, mua NOXH.