Bất động sản công nghiệp tăng nhiệt

Khả năng hấp thụ đất công nghiệp ấn tượng

Theo Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, kinh tế Việt Nam bước vào nửa cuối năm 2025 với nhiều kỳ vọng, hỗ trợ bởi các động lực tăng trưởng nội tại (tiêu dùng trong nước, đầu tư công) và tiến trình cải cách thể chế ngày càng tăng tốc. Tăng trưởng GDP trong 6 tháng đầu năm đạt 7,52%, đây là mức cao nhất trong 15 năm qua. Đại diện SSI cho rằng, mặc dù các yếu tố bất định bên ngoài vẫn hiện hữu, đặc biệt là chủ nghĩa bảo hộ thương mại và căng thẳng địa chính trị, quỹ đạo tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì xu hướng đi lên rõ rệt. Bất động sản khu công nghiệp đối mặt với thách thức ngắn hạn trước các bất ổn về thuế quan. Tuy nhiên, về triển vọng dài hạn vẫn tích cực khi Việt Nam vẫn tiếp tục là lựa chọn của dòng vốn FDI.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam mới đây cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, nguồn cung đất công nghiệp tại phía Nam tăng mạnh với mức hấp thụ ấn tượng. Tính đến tháng 6/2025, giá chào thuê trung bình đất công nghiệp tại khu vực này đạt 169,4 USD/m²/kỳ hạn thuê, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng đáng kể, phản ánh sức cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vào Việt Nam. Một trong những dự án đáng chú ý là Khu công nghiệp Prodezi Eco Long An giai đoạn 1 với diện tích 85 ha, đã chính thức đi vào hoạt động trong quý II/2025. Giá chào bán tại đây đạt 189 USD/m²/kỳ hạn thuê. Dự án khu công nghiệp trên minh chứng rõ nét cho giá trị ngày càng gia tăng của quỹ đất công nghiệp chất lượng cao. Mặc dù nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy đã vọt lên 90,5%, chủ yếu tập trung ở tỉnh Long An (cũ) và Đồng Nai.

Cũng theo Knight Frank, đến cuối năm 2025, dự kiến sẽ có khoảng 500ha nguồn cung mới ở khu vực phía Nam, điển hình như Khu công nghiệp Cây Trường tại Bình Dương. Tại các đô thị loại 1, quỹ đất công nghiệp đã lấp đầy dự kiến vẫn tăng trưởng đều 3 - 5% mỗi năm, trong khi giá chào bán trung bình sẽ tăng 4 – 6% mỗi năm.

TPHCM được mở rộng không gian phát triển, đang khẳng định vị thế trung tâm công nghiệp hàng đầu quốc gia. Ông Trần Việt Hà - Phó Trưởng ban Khu chế xuất - Khu công nghiệp thành phố (Hepza) thông tin, hiện địa phương đã có 66 khu chế xuất và khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 27.000 ha. Tầm nhìn đến năm 2050, con số này sẽ nâng lên 105 khu với diện tích hơn 49.000ha. Riêng giai đoạn 2025 - 2030, thành phố đặt mục tiêu thu hút 20 - 21 tỷ USD vào bất động sản công nghiệp, với suất đầu tư bình quân 8 - 10 triệu USD/ha. Trong đó, tập trung vào bốn ngành công nghiệp chủ lực có hàm lượng công nghệ cao và thân thiện môi trường, cùng những lĩnh vực chiến lược như bán dẫn, AI, công nghệ sinh học, công nghiệp môi trường, dữ liệu lớn và blockchain.

Gia tăng cơ hội đầu tư

Nói về nguyên nhân tạo đà cho bất động sản công nghiệp phát triển, một số quan điểm cho rằng, niềm tin kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp ở mức cao. Ông Bruno Jaspaert - Chủ tịch EuroCham cho biết: “Các doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam vẫn giữ vững niềm tin vào môi trường đầu tư nơi đây. Gần ba phần tư lãnh đạo doanh nghiệp (72%) cho biết họ sẵn sàng giới thiệu Việt Nam là điểm đến đầu tư”.

Ông Alex Crane - Tổng Giám đốc Knight Frank Việt Nam phân tích: “Dù mức thuế đối ứng của Hoa Kỳ tiếp tục được áp dụng nhưng những tín hiệu từ nửa đầu năm cho thấy phân khúc bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang rất tích cực. Nhu cầu từ các nhà sản xuất đang gia tăng và các thỏa thuận được ký kết liên tục, góp phần nâng tỷ lệ hấp thụ. Thời gian tới dự báo thị trường sẽ tiếp tục duy trì niềm tin và sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế”.

Không chỉ có các nhà đầu tư châu Âu, nhiều tập đoàn từ châu Á và Mỹ cũng đang mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam. Các khu công nghiệp, khu chế xuất mới liên tục được lấp đầy. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, nếu tận dụng tốt đà cải cách và duy trì môi trường kinh doanh thông thoáng, Việt Nam có thể bứt phá mạnh mẽ hơn nữa trong giai đoạn 2025 - 2030. Đặc biệt, việc hợp nhất các tỉnh/thành cũng tạo điều kiện tốt thu hút các nhà đầu tư trong nước. Theo Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, thống kê đến cuối năm 2024 cho thấy, ba địa phương: TPHCM (cũ), Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có gần 45.000 doanh nghiệp công nghiệp, chiếm gần 28,4% số doanh nghiệp công nghiệp cả nước. Lực lượng doanh nghiệp đông đảo, năng động tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu công nghiệp và điểm đến đầu tư chiến lược trong khu vực.

Ông Trương Minh Huy Vũ - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM nhấn mạnh: “Sau khi hợp nhất 3 địa phương, hạ tầng công nghiệp và logistics vùng không chỉ gia tăng về quy mô mà còn có điều kiện phát huy lợi thế tương hỗ. Tuy nhiên, tính kết nối và hiệu quả vận hành liên vùng hiện nay vẫn còn hạn chế, đòi hỏi chiến lược quy hoạch tích hợp hơn”.

THANH GIANG