Thị trường bất động sản TPHCM: Chuyển động sau sáp nhập
Thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM đang có những biến động đáng kể sau khi “siêu đô thị” mới đi vào hoạt động. Nhiều người cho rằng, việc hợp nhất, sáp nhập sẽ xóa bỏ một số rào cản hành chính, quy hoạch; tạo ra một khu vực kinh tế, đô thị thống nhất và lớn mạnh hơn. Nhờ những yếu tố đó, kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất tăng lên, nhất là các khu vực giáp ranh TPHCM trước đây.
Xu hướng dịch chuyển về địa bàn mới
Không có nguồn tài chính dồi dào, bà Trần Thị Quyên (ngụ quận Bình Thạnh cũ) cho biết, vài tháng nay bà đang tìm hiểu mua một căn hộ tại phường Dĩ An, bởi tới đây Quốc lộ 13 được mở rộng, việc di chuyển về công ty sẽ rất thuận tiện. Tuy nhiên giá căn hộ ở khu vực này tăng mạnh, nếu như hồi đầu năm, một căn hộ tầm trung, 60m2 ở khu vực này có giá khoảng 2,5 tỷ đồng thì nay tăng lên khoảng 3,2 tỷ, tăng gần 30%. “Giá có tăng lên cũng cố gắng mua, tôi nghĩ đây mới là chu kỳ đầu của tăng giá BĐS. Hơn nữa, các khu vực vừa mới sáp nhập vào TPHCM có thể sẽ còn tăng trong thời gian tới” - bà Quyên bày tỏ.
Không chỉ tại các địa phương giáp ranh, giá BĐS tại TPHCM (cũ) cũng tăng lên đáng kể, trong đó căn hộ là loại hình BĐS có giá tăng mạnh. Cụ thể tại dự án Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức cũ) tăng trung bình từ 15-20%, so với giá bán từ đầu năm nay. Còn ở khu phía Tây thành phố, Gamuda Land cũng mở bán hàng trăm căn hộ ở khu đô thị Celadon City, mức trên dưới 80 triệu đồng mỗi m2, tăng 15-20% so với các giai đoạn bán trước. Đáng chú ý là Dự án Thảo Điền Green (TP Thủ Đức), giá bán căn hộ ở dự án này tăng lên gần 30% so với cuối năm trước.
Trong khi đó, BĐS tại Bà Rịa – Vũng Tàu không kém phần sôi động khi một số doanh nghiệp liên tục có động thái mở bán dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. Đây là khu vực có mức độ quan tâm BĐS tăng đột biến kể từ khi có thông tin sáp nhập với TPHCM. Mức tăng đáng kể tại Phú Mỹ khoảng 22%, sau đó là các khu vực Xuyên Mộc 21%, Bà Rịa 16%, Châu Đức 11%.
Ông Đinh Minh Tuấn - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS tại khu vực phía Nam cho rằng, sự quan tâm gia tăng về BĐS dành cho TPHCM (mới) là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.
Theo ông Tuấn, trong bối cảnh giá nhà tại TPHCM cũ đã cao hơn so với mặt bằng giá các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đang trở thành xu hướng lựa chọn. Cụ thể, Bình Dương ghi nhận tỷ suất cho thuê 4,1%, còn Đồng Nai lên tới 4,4%, cao hơn rõ rệt so với TPHCM cũ 2,8%... Không chỉ vậy, mức độ quan tâm tại các khu vực này tăng mạnh trong nửa đầu 2025, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về nơi có giá bán dễ tiếp cận hơn.
Nhu cầu thực cao hơn “lướt sóng”
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán BĐS TPHCM tiếp tục tăng lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực. Mức độ quan tâm của về BĐS của quý này cũng tăng lên 6% so với quý trước, điều này cho thấy hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. Trong khi đó, dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới BĐS cũng đồng tình với nhận định này. Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật. 57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.
Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho hay, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TPHCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn của cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một "siêu vùng" phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau. Bình Dương vốn là trung tâm công nghiệp lớn phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TPHCM.
“Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TPHCM ra các khu vực đô thị vệ tinh” - ông Đính nhấn mạnh.
Lý giải về một trong những nguyên nhân giá BĐS các địa phương giáp ranh trung tâm TPHCM tăng lên, ông Phan Vi - Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam, cho rằng, khi TPHCM - Bình Dương - Bà Rịa Vũng Tàu "chung một nhà", rào cản tâm lý về "hộ khẩu TPHCM" tại một quận hay khu vực cụ thể sẽ giảm đi. Người dân sẽ có xu hướng nhìn thoáng hơn về nơi an cư.
Thay vì tập trung vào "hộ khẩu trung tâm", họ sẽ cân nhắc nhiều hơn đến: Khoảng cách và thời gian di chuyển, với hệ thống giao thông được cải thiện; tiện ích sống ở các khu vực mới sáp nhập sẽ được đầu tư nhiều hơn; môi trường sống như không gian sống xanh, trong lành, ít ồn ào sẽ được ưu tiên hơn, các khu vực lân cận lại có lợi thế về điều này. Đặc biệt, BĐS ở các khu vực lân cận có mức giá mềm hơn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người.