Nghịch lý dư nợ vay thế chấp tăng cao bất chấp giá nhà chững lại
Điều này trái ngược hẳn với tình hình tại Mỹ, nơi giá nhà đang tăng nhanh hơn dư nợ thế chấp.
* Ở Mỹ nhà là tài sản, còn ở Nhật Bản nhà giống hàng tiêu dùng hơn
Tại Nhật Bản, hơn 70% người đi vay lựa chọn vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Theo nhà cung cấp dữ liệu về vay thế chấp MFS có trụ sở tại Tokyo, nếu lãi suất cho vay cộng thêm thêm 0,1 điểm phần trăm, gánh nặng lãi suất tích lũy sẽ tăng thêm 110 tỷ yen.
Do đó, các chuyên gia đang lo ngại rằng một khi Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BoJ) đảo ngược chính sách tiền tệ nới lỏng, một số người đi vay sẽ bị vỡ nợ.Các khoản vay mua nhà ở Nhật Bản thường không có tính năng không truy đòi (“non-recourse”, tức là nếu người vay vỡ nợ, chủ nợ sẽ thu giữ tài sản thế chấp, nhưng không được tìm người vay để nhận thêm khoản bồi thường, ngay cả khi tài sản thế chấp không trả hết khoản nợ). Vì vậy trong trường hợp này, nếu người vay không thể trả nợ và tài sản của họ có giá trị nhỏ hơn số dư nợ, họ có thể phải bán đi các tài sản khác để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ.
Hoạt động cho vay mua nhà ở tại Nhật Bản đã tăng với tốc độ từ 2-3% mỗi năm kể từ khi BOJ áp dụng chính sách lãi suất âm vào năm 2016, theo số liệu thống kê của ngân hàng trung ương. Dư nợ vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 40.000 tỷ yen trong 10 năm tính đến tháng 6/2022, cao gần gấp đôi so với mức được ghi nhận từ hơn ba thập kỷ trước, những năm mà nền “xứ hoa anh đào” chứng kiến hiện tượng bong bóng. Trong khi đó, dữ liệu kinh tế quốc gia của Văn phòng Nội các Nhật Bản cho thấy giá trị bất động sản tại nước này lại chứng kiến sự sụt giảm theo năm vào cuối năm 2020. Trái lại ở Mỹ, nơi cũng chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ các khoản vay thế chấp mua nhà trong những năm gần đây, giá trị của những ngôi nhà đã tăng nhanh hơn số dư nợ cho vay, lên 12.000 tỷ USD vào cuối tháng Sáu. Tsubasa Fujiwara, chuyên gia nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Daiwa, cho biết: “Ở Mỹ, nhà được coi là tài sản nhưng ở Nhật Bản, nhà giống hàng tiêu dùng hơn”.* Dư nợ vay thế chấp tăng cao hơn giá trị bất động sản
Giá trị của những ngôi nhà hiện có chiếm khoảng 80% thị trường nhà ở tại Mỹ, nơi những chúng sẽ tăng giá nếu được cải tạo đúng cách. Tại Nhật Bản, những ngôi nhà hiện có chỉ đóng góp chưa đến 15% giá trị thị trường, và việc cải tạo lại hiếm khi cải thiện được giá trị của chúng do sở thích mua nhà mới của người dân. Vì thế, nhiều ngôi nhà cổ bị “lãng quên” ngày càng xuống cấp, khiến giá trị bị mai một.
Trước thực trạng đó, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara cho biết thị trường nhà ở của Nhật Bản nên chuyển đổi theo hướng tập trung nhiều hơn vào khía cạnh “lưu trữ” giá trị, để giá trị tiềm năng của những bất động sản hiện có sẽ được khai thác triệt để.
Đồng quan điểm này, Hidetaka Yoneyama, Giáo sư về kinh tế và luật tại trường Đại học Osaka nói thêm rằng: "Người dân nên học cách lựa chọn những ngôi nhà có giá trị tài sản lâu dài". Tại sao dư nợ vay thế chấp ở Nhật Bản lại tiếp tục tăng bất chấp giá trị nhà biến động mạnh? “Đó là bởi vì tổ chức người cho vay thường ưu tiên khả năng hoàn trả các khoản vay [hơn là giá trị tài sản]”, Giáo sư Yoneyama nói. Trên thực tế, các cơ sở cung cấp tín dụng thế chấp đã tăng cường cho vay đối với những hộ gia đình có hai nguồn thu nhập với dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, hộ gia đình cũng là đối tượng dễ bị tổn thương bởi các sự kiện không lường trước được, chẳng hạn như đại dịch COVID-19 vừa qua. Trong hai năm rưỡi qua, đã có hơn 100.000 trường hợp được xóa nợ và có nhiều biện pháp cứu trợ khác dành cho người đi vay tại Nhật Bản. Theo một cuộc khảo sát của Bộ Nội vụ và Truyền thông nước này, nhóm người trong độ tuổi từ 30 đến 49 – đối tượng chủ chốt tham gia vào các thương vụ mua nhà – là nhóm đặc biệt rủi ro vì hoạt động cho vay đối với nhóm người này đã tăng mạnh. Một rủi ro tiềm ẩn khác là việc BoJ nâng lãi suất. Một cuộc khảo sát vào tháng Tư do Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản thực hiện cho thấy 73,9% người đi vay đã chọn vay với lãi suất điều chỉnh. Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, trong năm tài chính 2020, có khoảng 770.000 khoản vay mới được gia hạn, do đó số lượng người đi vay chịu ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất có thể lên tới vài trăm nghìn người. Tại Mỹ, người đi vay thường không gặp phải vấn đề tương tự do phần lớn trong số họ lựa chọn phương án vay thế chấp lãi suất cố định. Ngoài ra, những người vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh có xu hướng sử dụng đòn bẩy cao khi mua nhà. Cuộc khảo sát hồi tháng 4 của Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản cho thấy gần 50% số người vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh đã vay để trang trải hơn 90% chi phí mua nhà họ. Khoảng 12% đi vay để chi trả cho toàn bộ việc mua nhà cũng như các chi phí liên quan đến thế chấp. Mặc dù BoJ đến nay vẫn duy trì lập trường chính sách hiện có bất chấp việc đồng yen giảm giá mạnh, song ngân hàng này sẽ phải bình thường hóa chính sách vào một thời điểm nào đó. Và khi điều này xảy ra, mức dư nợ lớn của các khoản cho vay mua nhà thế chấp có thể giáng một đòn mạnh vào kinh tế Nhật Bản./.Tin liên quan
-
Kinh tế Thế giới
Bộ trưởng Tư pháp Nhật Bản Hanashi bị cách chức vì phát ngôn gây tranh cãi
17:22' - 11/11/2022
Thủ tướng Nhật Bản Fumio Kishida đã quyết định cách chức Bộ trưởng Tư pháp Yasuhiro Hanashi, người đang hứng chịu làn sóng chỉ trích vì có những phát biểu gây tranh cãi.
-
Doanh nghiệp
Hơn 50% doanh nghiệp Nhật Bản đang trong tình trạng thiếu lao động
12:24' - 11/11/2022
Hơn 50% doanh nghiệp Nhật Bản đang ở trong tình trạng thiếu hụt lao động toàn thời gian.
-
Tài chính
Nợ công của Nhật Bản tiếp tục ở mức cao
10:16' - 11/11/2022
Bộ Tài chính Nhật Bản ngày 10/11 đã công bố số liệu về nợ công của nước này tiếp tục ở mức cao và lập kỷ lục mới vào cuối tháng 9/2022.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Luật Nhà ở mới có hấp dẫn doanh nghiệp xây nhà ở xã hội?
11:53' - 15/05/2024
Khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội vẫn kéo dài nhiều năm qua dù đã có trợ lực đáng kể từ chính sách. Nhưng Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ gỡ nhanh nhưng nút thắt này.
-
Bất động sản
Đà Nẵng triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024
09:22' - 15/05/2024
UBND thành phố vừa ban hành Kế hoạch tổ chức triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 trên địa bàn thành phố nhằm bảo đảm hiệu quả và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
-
Bất động sản
Tìm giải pháp quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai tại TP Hồ Chí Minh
17:30' - 14/05/2024
Các đại biểu tham gia hội thảo do Hội đồng Lý luận Trung ương phối hợp với Thành ủy TP Hồ Chí Minh tổ chức nêu những đề xuất, kiến nghị hoàn thiện việc quản lý đất đai tại Thành phố thời gian tới.
-
Bất động sản
Cắt “sốt ảo” khi siết phân lô
16:28' - 14/05/2024
Tại nhiều thị trường đã xuất hiện các nhà đầu tư đi săn đất nền nhằm đón trước thời điểm hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản (1/1/2025) với quy định cấm phô lô tại 105 thành phố, thị xã.
-
Bất động sản
Chính thức giới thiệu Sun Symphony Residence - mảnh ghép nâng tầm diện mạo sông Hàn
12:45' - 14/05/2024
Hơn 2.000 nhà đầu tư thăng hoa cùng “nốt sol” Sun Symphony Residence tại sự kiện do Sun Property tổ chức đồng thời ở Hà Nội và Đà Nẵng.
-
Bất động sản
Quy định về cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
12:06' - 14/05/2024
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ.
-
Bất động sản
Quy trình thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội
09:50' - 14/05/2024
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.
-
Bất động sản
Vận dụng cơ chế, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội
12:19' - 13/05/2024
Đông Nam Bộ thời gian qua gặp nhiều vướng mắc khó khăn về phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội về thủ tục đầu tư.
-
Bất động sản
Trợ lực cho đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp
10:14' - 13/05/2024
Theo CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực trong quý đầu tiên của năm 2024.