Cảnh báo lỗ hổng rủi ro giao dịch nhà ở

Thị trường bất động sản chưa thật sự minh bạch khi rủi ro trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tồn tại. Ảnh: S.Xanh.

Các chuyên gia kinh tế, giới đầu tư, khách hàng đều nhận định, Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trên thực tế hình thức này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng. Rủi ro xuất phát từ phía nhà đầu tư. Bất kỳ nhà đầu tư nào khi muốn chào hàng đều khẳng định năng lực thực tế của mình.

Nhà đầu tư tự đưa ra công bố về chất lượng sản phẩm hình thành trong tương lai để khách hàng tham chiếu, từ đó khách hàng nhận định tiềm năng, rủi ro. Để khẳng định “sức mạnh”, nhiều DN chủ động cam kết giữ chữ tín, chủ động lên kế hoạch chứng minh sự chuẩn hóa, minh bạch từ tài chính đến quản trị trên sàn chứng khoán.

Nói về một vài điểm “méo mó” trên thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nêu thực trạng, không ít nhà đầu tư mượn vốn ngân hàng kinh doanh nhưng đưa ra những sản phẩm không chất lượng theo cam kết ban đầu. Thậm chí xảy ra trường hợp, chủ đầu tư nhận tiền khách hàng rồi bỏ trốn với những thủ đoạn như thay đổi tên của dự án, thay đổi tên chủ đầu tư… Chưa hết, tại điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, sau thời hạn 50 ngày bàn giao nhà cho người mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tuy nhiên, không ít khách hàng mua nhà trong nhiều năm vẫn chưa được nhận giấy chứng nhận.

Ngoài những khó khăn trên, khách hàng còn gặp khó từ ngân hàng. Cụ thể, với những dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ dự án thế chấp cho ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh- Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, thường xảy ra hai trường hợp. Trường hợp thứ nhất, chủ đầu tư đang thế chấp nhưng bán một căn hộ mà không trả tiền cho ngân hàng. Cuối cùng ngân hàng đòi người mua ra khỏi nhà. Trường hợp thứ hai, chủ đầu tư và người mua nhà vay cùng một ngân hàng thương mại.

Ông Minh thông tin, thành phố đang thực hiện đồng thời một vài giải pháp để giải quyết rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, ngày 13/3, thành phố ban hành văn bản 1357 xử lý việc dự án chưa được cấp quyền sở hữu nhà. Đối với những dự án nhà ở đang thế chấp mà muốn bán chủ đầu tư phải có tài sản riêng phải đưa vào ngân hàng thế chấp thay dự án, sau đó Sở Tài nguyên & Môi trường sẽ làm việc cụ thể để giải chấp và cấp giấy đăng ký quền sử dụng nhà. Với trường hợp chủ đầu tư chây ì không đưa tà sản khác vào thay thế, Sở Xây dựng kiểm tra việc xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường sẽ hướng dẫn người dân tiến hành khởi hiện. Nếu chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm thì cơ quan chức năng tiến hành xử lý hình sự…

Theo ông Phạm Gia Hòa- Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất TP.HCM, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định rõ các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lại được dùng làm tài sản huy động vốn trước khi hoàn thành dự án. Điều 56 khắc phục những hạn chế phát sinh rủi ro cho người mua nhà. Song các quy định này cần nhanh chóng áp dụng. Theo đó, cơ quan quản lý cần kiểm tra xác định lại toàn bộ dự án nhà ở, xác nhận dự án đó có đủ điều kiện bán hay không. Việc bảo lãnh ngân hàng cũng phải thực hiện tương tự.

Ông Phan Trường Sơn- Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho biết thêm, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà thì ngoài pháp nhân giấy tờ, cần có văn bản xác nhận sản phẩm đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng xác nhận mới huy động vốn. Riêng phần bảo lãnh, chủ đầu tư phải đảm bảo giao nhà đúng thời gian cam kết, nếu không đáp ứng đúng buộc ngân hàng bảo lãnh giải quyết.

“Nhiều quan điểm cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản là đầy đủ rồi nhưng theo tôi thì ngược lại. Luật này đang tạo cơ chế cho nhà đầu tư, chưa bảo vệ người mua nhà”, đại diện một DN nhận định. Theo vị này, luật quy định phải công bố thông tin nhà ở hình thành thế nào, cấu tạo ra sao, kể cả nhà mẫu, dịch vụ chung… Nhưng thực tế, các chủ đầu tư lại không được đưa vào hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp thiệt hại thuộc về khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nhà ở hình thành trong tương lai giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực, khách hàng có thêm nguồn tài chính để mua nhà. Song cơ chế mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Trong thời gian tới, quy định này cần hoàn thiện hơn nữa đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và quyền lợi của người mua nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để thị trường ổn định và minh bạch hơn cần có những quy định chặt chẽ từ phía các bộ ngành. Về phía DN kinh doanh bất động sản nên có giải pháp phát triển bền vững. Trong đó, phương án tốt nhất hiện nay là chủ đầu tư nên xây xong 80% rồi mới bán. Sản phẩm kiểu này chắc chắn trở thành hàng hiếm trên thị trường do chủ đầu tư cũng luôn đảm bảo sản phẩm của mình bằng quy tín.

Thanh Giang