Giải bài toán nhà ở giá rẻ

Doanh nghiệp không mặn mà

Có thể khẳng định, thị trường bất động sản những năm vừa qua méo mó về cung cầu khi hoàn toàn lệch pha về bất động sản cao cấp. Trong năm qua, các dự án bình dân tại TP Hồ Chí Minh cũng được chủ đầu tư đẩy lên mức giá cao khiến thị trường dường như không còn sản phẩm căn hộ bình dân. Còn ở phía Bắc, tại Bắc Giang, Bắc Ninh người dân đổ xô đặt cọc mua nhà ở xã hội. Điều đó cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang vô cùng khan hiếm.

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoRea) cho biết, ông từng có đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỉ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, dù lợi nhuận thấp nhưng có tính thanh khoản cao và ít rủi ro. Qua đó, góp phần cùng Nhà nước giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị...

Theo ông Châu, bài toán về dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng luôn được quan tâm đặc biệt.Nhưng tại sao đến nay nhiều doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với nhà ở xã hội?

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành (đơn vị chuyên phát triển nhà ở xã hội) cho rằng, một loạt chính sách liên quan quy hoạch, hệ số sử dụng đất, khống chế lợi nhuận, thuế, quy trình xây dựng đang làm chùn chân doanh nghiệp.

Ông Nghĩa cũng phân tích, Luật Đầu tư mới yêu cầu trình dự án nhà ở phải phù hợp với quy hoạch nhưng tất cả quy hoạch ở thành phố hiện không có chỗ nào phù hợp với thông số nhà ở xã hội. Nghị định 100 cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần cho nhà ở xã hội nhưng khi tăng vậy lại không phù hợp với quy hoạch. Khi làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. "Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây nhà ở xã hội", ông Nghĩa nói thêm.

Bên cạnh đó nguồn vốn cũng là vấn đề. Trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70-85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%, song thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá được.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận thị trường đang lệch pha cung cầu rất lớn giữa các phân khúc. Nguồn cung nhà cao cấp rất lớn trong khi đa số người lao động khó tiếp cận nhà giá thấp.

Ông Khởi nhấn mạnh, nếu thu được tiền cho ngân sách từ lĩnh vực bất động sản nhưng lại không đảm bảo được vấn đề an sinh, nhà ở cho người dân thì đây cũng không phải là chủ trương Nhà nước mong muốn. Bộ Xây dựng là cơ quan đang được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu hoàn thiện các chính sách pháp luật về nhà ở, trong đó đặc biệt quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Cần giải pháp đồng bộ

Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong thời gian qua chưa được quan tâm đúng mức, nguồn vốn hỗ trợ thiếu, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội thiếu nhiều so với yêu cầu đề ra, từ đó buộc người dân phải lựa chọn mua nhà ở thương mại có giá cao, do đó giá bị đẩy lên, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, những nơi có tỷ lệ, mật độ dân số cao.

Theo các chuyên gia kinh tế, để giải được bài toán nhà ở giá thấp, nhà ở bình dân và nhà ở xã hội cần có giải pháp đồng bộ về chính sách để tạo quỹ đất với giá phù hợp cũng như tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, cơ chế để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm nhà ở xã hội .

Vì vậy, đối với việc quy hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, theo ông Nguyễn Văn Đính cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị - nơi có giá đất không quá cao để quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp.

Ông Đính cũng cho rằng, trong tình trạng giá vật liệu xây dựng tăng như hiện nay, Chính phủ cần có chính sách để điều tiết lại bài toán chi phí đối với ngành vật liệu xây dựng.

Còn theo giới chuyên gia trong bối cảnh giá nhà không ngừng tăng cao, chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội cần được ưu tiên mới có thể thu hút đầu tư. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đánh giá, trong 10 năm qua, cơ quan Nhà nước đặt mục tiêu xây dựng 22,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội nhưng thực tế chỉ xây được 17,6 triệu m2. Tuy nhiên, số lượng căn nhà ở xã hội đưa vào sử dụng còn có sự lãng phí, nhiều dự án bỏ hoang, xuống cấp nhanh.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguyên nhân thiếu nguồn cung nhà ở xã hội là do: Thứ nhất, quy hoạch nhà ở trong khu công nghiệp hay ngoài khu công nghiệp chưa rõ ràng, khiến chủ đầu tư lúng túng khi triển khai dự án. Thứ hai, vấn đề thiếu vốn ưu đãi để phát triển nhà ở và vốn cho người dân vay mua nhà ở xã hội. Thứ ba, nhiều địa phương chưa tạo điều kiện về quỹ đất sạch cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, là các cơ chế ưu đãi chưa hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp, người dân.

H.Hương – M.Sang