Nhiều bất cập liên quan đến quy trình đấu giá
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng cần sớm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu. Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng còn nhiều bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo phân tích của HoREA, trong đấu giá đất, tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.
Thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt cọc hoặc kéo dài việc thanh toán.
Thứ hai là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TPHCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này chỉ mang tính hình thức.
Bất cập thứ ba là những biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu đầu cơ, nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Cuối cùng là các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm căn cứ tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Riêng về việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để “trục lợi” HoREA cũng đã có kiến nghị. Trong đó, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, Hiệp hội đề nghị áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá” hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” .
Đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 70 và Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định xử phạt nghiêm khắc đối với trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc”, theo hướng xử phạt người “bỏ cọc” vừa bị mất “tiền đặt cọc”, vừa bị nộp phạt một khoản tiền đáng kể (đề xuất xem xét có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá) để triệt tiêu lợi ích về mặt kinh tế, có thể răn đe, ngăn chặn được hành vi người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.
Cùng với đó, cần tăng cường công tác quản lý nhà nước để kiểm soát chặt chẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá của “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” cấp tỉnh nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh - quân đỏ”, ngăn những hành vi “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá...