Bài 1: Khi 'Tổ ấm' cao tầng thành điểm nóng tranh chấp
Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhiều chung cư trở thành “điểm nóng” khi phát sinh những bất cập về pháp lý, tiện ích, quyền lợi sử dụng... Từ sở hữu chung/riêng, quỹ bảo trì 2%,…đều dẫn đến các tranh chấp, thậm chí bùng phát thành những tranh chấp nghiêm trọng, ám ảnh đời sống cư dân và gây giảm niềm tin vào các “tổ ấm” cao tầng.
Toàn cảnh tranh chấp chung cư
Chủ đề “nóng” về tranh chấp chung cư được thể hiện qua số lượng các vụ việc khiếu nại, tố cáo, thậm chí các bên phải giải quyết bằng phán quyết của tòa án ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến chung cư trên địa bàn trong tháng 6/2025, đã thống kê có 413 nhà chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì, còn 163 nhà chung cư chưa bàn giao.
Sở này đã phân ra hai nhóm tranh chấp phổ biến, gồm nhóm trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật hình sự, đã bị khởi tố, điều tra; có văn bản của cơ quan Nhà nước đề nghị cơ quan công an xem xét, xử lý về bàn giao quỹ bảo trì;...Nhóm thứ 2 là các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Gần đây nhất vào đầu tháng 9/2025, TAND TP Hồ Chí Minh đã mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án liên quan đến cư dân chung cư Saigon Gateway (phường Tăng Nhơn Phú) khởi kiện Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố vì cấp tách sổ hồng chung cư gây thiệt hại quyền lợi của cư dân. Liên quan đến vụ việc, UBND thành phố cũng chỉ đạo rà soát việc cấp sổ đối với khu đất thương mại dịch vụ có diện tích 5.000m2 tại khu vực dự án để khẩn trương giải quyết dứt điểm kiến nghị của cư dân. Trước đó, việc các công trình sở hữu chung trên phần đất cũng chưa được chủ đầu tư bàn giao cho Ban Quản trị (BQT), dẫn đến các tranh chấp phát sinh với cư dân.
Tại Dự án Roxana Plaza (phường Bình Hòa), khách hàng cũng xảy ra tranh chấp kéo dài với chủ đầu tư. Trước đó, UBND tỉnh Bình Dương (cũ) đã tiến hành thanh tra đối với dự án này, đồng thời cơ quan thanh tra đã ban hành kết luận thanh tra. Tính đến nay, sau 4 lần đối thoại, dù có hàng trăm người mua nhà tại dự án đồng ý ký lại hợp đồng với chủ đầu tư. Thế nhưng, vẫn còn một bộ phận chưa đồng thuận trong việc thanh lý hợp đồng, dẫn đến chưa giải quyết được dứt điểm tranh chấp.
Trước đó không lâu, TAND TP Hồ Chí Minh cũng đưa ra xét xử sơ thẩm vụ án hành chính giữa cư dân chung cư Lexington Residence (phường Bình Trưng) và bị đơn là Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố. Nguyên nhân xuất phát từ việc người dân mua căn hộ dự án bức xúc vì chậm cấp sổ hồng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Thế nhưng, do chủ đầu tư chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, nên HĐXX sơ thẩm đã tuyên bác đơn khởi kiện của cư dân chung cư này.
Trong tình cảnh tương tự, hàng trăm khách hàng tại dự án chung cư 102 Phan Văn Hớn - do Công ty Thuận Kiều làm chủ đầu tư (tại phường Đông Hưng Thuận) cũng bức xúc nhiều năm qua về việc 1.172 căn hộ dự án đã hoàn thành từ năm 2019 nhưng vẫn chưa cấp hết sổ hồng cho khách hàng. Đồng thời, phí bảo trì cũng chưa được bàn giao đầy đủ.
Tương tự, dự án căn hộ Xi Grand Court (phường Diên Hồng) có 759 căn hộ, trong đó 259 căn và 11 officetel đến nay cũng vẫn chưa cấp sổ hồng cho cư dân. Cả 2 dự án này đang được Tổ Công tác 5013 của TP Hồ Chí Minh vào cuộc để giải quyết các vướng mắc, tồn đọng tại cả hai chung cư trên.
Không chỉ riêng ở TP Hồ Chí Minh, cư dân ở nhiều chung cư ở Hà Nội, như: King Palace (108 Nguyễn Trãi) hay Sông Đà - Việt Đức (ngõ 164 Khuất Duy Tiến) nhiều lần căng băng rôn, kêu cứu vì chủ đầu tư không bàn giao sổ đỏ, không xác định rõ diện tích chung – riêng. Thậm chí, có chung cư sử dụng sai mục đích diện tích sử dụng chung, khiến ảnh hưởng kéo dài tới quyền lợi của người mua nhà. Không ít vụ cũng đã phải “kéo nhau” ra tòa để giải quyết tranh chấp.
Điển hình, các tranh chấp từ những năm 2015 cho đến nay, giữa cư dân và chủ đầu tư tại chung cư Keangnam (Hà Nội) từng phải đưa ra TAND quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) để giải quyết. Tuy nhiên, bức xúc trong cư dân vẫn âm ỉ kéo dài chưa thể giải quyết dứt điểm. Bên cạnh đó, nhiều chung cư tại Hà Nội như CT3 Cổ Nhuế hay Dreamland Bonanza cũng bùng phát nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến quyền sở hữu tầng hầm, phòng quản lý vận hành và tính minh bạch thu – chi,...suốt nhiều năm qua.
Những trường hợp kể trên chỉ là bề nổi của “tảng băng chìm” tranh chấp chung cư thời gian qua. Đằng sau mỗi vụ việc không chỉ là quyền lợi bị xâm phạm của hàng trăm, hàng nghìn hộ dân, mà còn cho thấy những bất cập trong quản lý, giám sát thị trường bất động sản, khiến mâu thuẫn dễ dàng bùng phát và kéo dài.
Những dạng tranh chấp phổ biến
Nhìn lại toàn cảnh các tranh chấp liên quan đến loại hình nhà ở cao tầng hiện nay chủ yếu xoay quanh ba nhóm vấn đề: chậm cấp sổ hồng, tranh chấp phần diện tích chung - riêng và tranh chấp về quỹ bảo trì.
Đối với tình trạng chậm bàn giao sổ hồng, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thừa nhận thực tế tại nhiều dự án hoàn thành đã lâu nhưng sổ hồng chưa được cấp hoặc chỉ cấp cho một phần cư dân. Nổi cộm nhất là các căn hộ từng thuộc quỹ tái định cư gặp tình trạng vướng nghĩa vụ tài chính, vướng quy định chuyển đổi từ tái định cư sang thương mại. Trong khi đó, Nghị định mới về đăng ký cấp giấy chứng nhận cũng có những điểm chưa rõ ràng, gây trì trệ.
Đối với tranh chấp về diện tích sở hữu chung – riêng, nổi cộm vấn đề phần diện tích như tầng hầm, sân chơi, tầng thương mại hoặc diện tích dịch vụ chung thường bị chủ đầu tư hay Ban Quản lý tính sai, sử dụng sai mục đích khác hoặc chây ỳ việc bàn giao cho cư dân. Điển hình, tại chung cư Saigon Gateway (TP Thủ Đức cũ), việc tách sổ đỏ dẫn tới lối đi chung bị ảnh hưởng, gây cư dân bất bình, khiếu nại kéo dài.
Đối với tranh chấp về phí bảo trì, phổ biến tình trạng các chủ đầu tư chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh nghĩa vụ này. Qua rà soát, thống kê, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh chỉ ra, trong số chung cư, có nhiều tòa (block) chưa bàn giao quỹ bảo trì; có nơi BQT và cư dân tố chủ đầu tư chiếm dụng phần quỹ này.
Ở không ít chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh để tồn tại kéo dài tình trạng các tiện ích, hạ tầng chung cư chưa hoàn thiện, chậm nghiệm thu, khiến ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. Một số chung cư có phần tiện ích như đường nội bộ, xử lý môi trường, phòng cháy chữa cháy hoặc dịch vụ công cộng chưa hoàn thiện khi bàn giao hoặc thiết kế chưa đúng như cam kết, khiến cư dân sống trong điều kiện bức xúc, khó chịu.
Ngoài ra, các quy định mới từ Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực, dù bước đầu tạo khung pháp lý mới để giải quyết các tranh chấp chung cư nhưng đến nay vẫn còn nhiều quy định chưa rõ, vướng mắc khi thực thi.
Hệ lụy xã hội
Những tranh chấp ở chung cư không chỉ là vấn đề pháp lý mà ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống cư dân và hình ảnh đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, các tranh chấp chung cư kéo dài, với nhiều mức độ khác nhau, xoay quanh mâu thuẫn giữa nhiều bên, gồm chủ đầu tư, BQT, BQL chung cư và cư dân. Để giải quyết triệt để, cần sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan chức năng, bởi vì những mâu thuẫn này đã tồn tại từ rất nhiều năm qua.
Việc các tranh chấp chung cư kéo dài hệ lụy trước hết là tác động tiêu cực đến cuộc sống cư dân ở chung cư. Việc không có sổ hồng khiến người dân khó tiếp cận vay vốn và chuyển nhượng tài sản nhà ở. Bên cạnh đó, khu vực sở hữu chung chưa bàn giao hay bị chiếm dụng khiến việc đi lại, sử dụng tiện nghi bị cản trở; phí bảo trì không được bàn giao ảnh hưởng tới bảo trì cơ sở vật chất, thiết bị hư hỏng không được sửa chữa kịp, môi trường sống giảm chất lượng.
Kế đó, các tranh chấp khiến chính quyền địa phương "đau đầu" để đảm bảo an ninh trật tự, không để xảy ra căng thẳng trong cộng đồng cư dân. Tại không ít dự án, cư dân phải gửi đơn thư hàng loạt, căng băng rôn, kiện chủ đầu tư, ban quản trị; hội nghị nhà chung cư bị đình trệ; các mâu thuẫn nội bộ được kéo dài, ảnh hưởng quan hệ láng giềng, sinh hoạt chung.
Theo TS Trương Thị Minh Sâm - Chủ tịch Hội Khoa học kinh tế và Quản lý TP Hồ Chí Minh, các tranh chấp chung cư ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh còn trực tiếp ảnh hưởng tới niềm tin và hình ảnh đô thị. Khi nhiều chung cư được quảng bá là hiện đại, tiện ích đầy đủ, nhưng thực tế tiện nghi chưa bàn giao, pháp lý chưa rõ, người mua nhà cảm giác bị lừa, thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực về lòng tin. Do đó, vô hình chung các đô thị lớn bị nhìn nhận là nơi thường xuyên xảy ra các vấn đề thiếu minh bạch về đất đai, nhà ở thấp tầng, cao tầng.
Các thành phố lớn đang nỗ lực hoàn thiện khung pháp luật, thanh tra, kiểm tra, tổ công tác gỡ vướng để tháo gỡ các tranh chấp về cấp sổ hồng, bàn giao phí bảo trì,… Tuy nhiên, để các “tổ ấm” chung cư thực sự không còn vết nứt, cần không chỉ luật pháp rõ ràng hơn, mà còn cần cả sự vào cuộc có trách nhiệm của chủ đầu tư, chính quyền địa phương, và vai trò giám sát, xử lý sai phạm phải được thực thi nghiêm minh.
