Bảng giá đất chưa chính thức, giá nhà ở, đất nền đã 'vút' tầm với

Bảng giá đất mới có thể "đẩy" giá nhà tăng 20%

Theo thông tin Bộ Xây dựng báo cáo Văn phòng Chính phủ tình hình giá bất động sản, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ.

Cụ thể, bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng, thuê, thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá.

Bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Cũng theo tính toán của Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sát thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu tư xây dựng các dự án, tăng giá nhà ở lên 15-20% so với trước đây.

Nguyên nhân là vì bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỉ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.

Bộ Xây dựng lấy dẫn chứng, khu nhà ở của GP Invest (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng.

Hay như tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60 - 65%...

Ngoài các chi phí liên quan đến đất, giá thành sản phẩm bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chi phí vốn vay, chi phí bán hàng và thuế. Tuy nhiên, các chi phí này không phải là nguyên nhân làm tăng giá nhà ở trong thời gian qua do ít biến động và có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất.

Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ TN&MT theo dõi tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương, có giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất đến mặt bằng giá nhà ở và cung cầu thị trường.

Bộ cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá thành sản phẩm bằng cách rà soát tiết giảm chi phí, áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng, đồng thời đẩy mạnh đầu tư dự án nhà xã hội, cải tạo chung cư cũ... phù hợp với đại đa số người dân.

Chưa áp bảng giá mới, giá nhà, đất đã tăng rất cao

Mặc dù bảng giá đất mới chưa được áp dụng nhưng tại nhiều địa phương, đặc biệt là các TP lớn như Hà Nội, TP HCM; giá nhà ở, đất nền đã tăng rất cao.

Riêng tại Hà Nội, thị trường ghi nhận nguồn cung mở bán mới không hề nhỏ. Theo số liệu của Savills Việt Nam, tổng số lượng căn hộ bán được lên tới 17.000 căn. Nguồn cung được cải thiện nhưng giá bất động sản thủ đô vẫn chưa có dấu hiệu giảm "nhiệt", thậm chí tiếp tục leo thang.

Về giá cả, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đang ở mức 69 triệu đồng/ m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý III/2024 là 51 triệu đồng/m², tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái.

Mức giá của cả 2 thị trường tại Hà Nội hiện đã vượt qua thị giá chung cư của TP HCM.

Cũng phải nhắc đến việc, giá bán bất động sản tăng một phần vì hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.

Cụ thể, tại báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về tình hình giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị lớn tăng cao thời gian qua; Bộ Xây dựng cho biết, việc giao và cho thuê đất thông qua đấu giá đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số nơi còn có hiện tượng "cò đấu giá", làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia.

"Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức", Bộ Xây dựng nhận định.

Đơn cử như tại một số địa bàn ở Hà Nội, kết quả đấu giá và trúng đấu giá được ghi nhận ở mức rất cao, thậm chí gấp 18 lần giá khởi điểm như ở huyện Hoài Đức. Bộ Xây dựng nhận định, kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, quan hệ cung - cầu nhà ở, thị trường bất động sản.

Theo đó, mức giá này sẽ được lấy làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất rồi tạo ra một mặt bằng giá mới. Thậm chí cao hơn nhiều cho khu vực lân cận điểm đấu giá.

Bên cạnh đó, việc trúng đấu giá đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với khởi điểm còn ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Trên thực tế, giá trúng đấu giá đất thường là giá cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham chiếu và xác định giá mua, bán, chuyển nhượng khi giao dịch bất động sản. Theo phân tích của Bộ Xây dựng, giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào và kéo theo tăng giá nhà ở bất động sản; làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Các doanh nghiệp khó có cơ hội đầu tư dự án bình dân, giá thấp mà bắt buộc phải đầu tư bất động sản cao cấp, siêu sang phục vụ cho các đối tượng thu nhập rất cao trong xã hội mới có thể thu hồi vốn và kinh doanh có hiệu quả. Từ đó, gây thêm khó khăn cho người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trong việc tạo lập nhà ở.

Không những vậy, giá nhà tăng một phần còn do chịu ảnh hưởng của biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cùng với việc thiếu nguồn cung bất động sản để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị.

Khi một số luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản chưa được sửa đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc từ quy định pháp luật do chồng chéo, thiếu đồng bộ, không cụ thể.

Ngoài ra, nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng bị "siết chặt" hơn khiến nhiều dự án phải tạm dừng, giãn/chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Thời gian qua, nhiều địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây.

Lấy ví dụ như bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2, cao nhất 78 triệu đồng/m2, tăng 20-30% so với cũ.

Trong đó, các tuyến đường đô thị thuộc địa bàn TP Vũng Tàu như Ba Cu, Thùy Vân, Hoàng Hoa Thám có mức giá ở vị trí 1 là 78 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 54,6 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 39 triệu đồng/m2, vị trí 4 là 31,2 triệu đồng/m2, vị trí 5 là hơn 23 triệu đồng. Mức này tăng khoảng 20% so với bảng giá đất cũ.

Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ, với mức cao nhất 190 triệu đồng/m2.…