Bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, kinh doanh bất động sản

Tham dự Hội nghị có ông Phùng Khánh Tài - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Hoàng Công Thủy - Ủy viên Đảng đoàn MTTQ Việt Nam.

Bảo vệ quyền lợi của người mua chung cư

Góp ý vào mục 4 Chương II dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), GS.TS Trần Ngọc Đường - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ và Pháp luật (UBTƯ MTTQ Việt Nam) cho rằng, việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng, lý do này không xác đáng và không phù hợp với thực tiễn.

Theo ông Đường thực trạng nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, nhà chung cư hiện nay là khối tài sản rất lớn của một gia đình và lẽ nào vì một thực tiễn hoàn toàn khác với thực tiễn hiện nay để Nhà nước ra một quyết định bằng một quy định của luật là chấm dứt quyền sở hữu một cách đơn giản thế.

Đề cập đến quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ở Khoản 1 Điều 26, ông Đường nhìn nhận nội dung này là thiếu toàn diện, không hợp tình, hợp lý. Nếu không xử lý thỏa đáng hậu quả của việc tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư của chủ sở hữu, thì thị trường BĐS về nhà chung cư sẽ kém sôi động, người dân kém nhiệt tình với việc ở nhà chung cư.

“Việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước và bảo vệ quyền sở hữu cho người dân, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư. Cần phải phân loại nhà chung cư theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có quyền sở hữu 50 năm và nhà chung cư có quyền sở hữu lâu dài, từ đó định giá để người mua được bảo vệ quyền lợi” - ông Đường kiến nghị.

GS.TS Phan Trung Lý - nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Viện trưởng Viện Nghiên cứu pháp luật và xã hội đề nghị, để tiếp tục hoàn thiện hai dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cần rà soát đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, thống nhất của hệ thống pháp luật, khắc phục mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về lĩnh vực này, nhất là phù hợp với quy định của Hiến pháp, của Bộ Luật Dân sự, trong tương quan với Luật Đất đai, Luật Xây dựng.

“Các quy định của pháp luật về nhà ở hay BĐS, về xây dựng hay kinh doanh đều phải được tiếp cận và quy định trên cơ sở quyền con người - về sở hữu, tài sản, nhà ở, đất đai, tự do kinh doanh trong các ngành nghề mà pháp luật không cấm” - ông Lý đặt vấn đề.

Cần bổ sung thêm chính sách và giải pháp điều tiết thị trường bất động sản

Đề cập đến các quy định về phân quyền, cơ chế kiểm soát quyền lực trong quản lý, phát triển nhà ở trong dự thảo Luật Nhà ở, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, các quy định được ban hành trong Dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn.

“Trong hoạt động kinh doanh, trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh. Việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, người dân nghèo đô thị, sinh viên và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch Covid-19…” - bà Nhung đề xuất.

Nêu quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhận định, Luật Nhà ở 2014 hiện hành đi vào cuộc sống và đạt được nhiều kết quả đáng kể song cũng đã bộc lộ không ít tồn tại về sở hữu nhà ở, chiến lược, chương trình kế hoạch nhà ở chưa rõ, chưa kiểm soát hiệu quả, phát triển nhà ở chưa đồng bộ. “Trong bối cảnh đó cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 vì đây là luật liên quan đến nhiều lĩnh vực, tác động trực tiếp đến người dân, đến an sinh xã hội, đến quyền con người nên cần lấy ý kiến rộng rãi, nhất là MTTQ Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội để nâng cao chất lượng Luật” - ông Nghiêm kiến nghị.

Góp ý về sở hữu nhà ở (chương II), ông Nghiêm cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nêu cụ thể, bổ sung so với Luật 2014, tuy vậy còn một số vấn đề cần làm rõ. Ví dụ việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định trình tự, thủ tục giấy chứng nhận cho chủ sở hữu theo quy định pháp luật đất đai còn chung chung, chưa hài hòa với các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Ông Nghiêm cũng bày tỏ quan điểm thống nhất về thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, song dự thảo Luật cần quy định quyền của chủ sử dụng khi hết thời hạn và xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước, của cơ quan quản lý nhà nước.

Góp ý vào dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định, với nhiều điểm mới bổ sung điều chỉnh, dự thảo Luật đã có nhiều điểm tích cực hơn so với Luật hiện hành, tạo điều kiện thúc đẩy, giám sát và điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS…

Ông Phong khuyến nghị, dự thảo Luật cần bổ sung thêm chính sách và giải pháp quan trọng nhất là điều tiết thị trường BĐS bằng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Chương IX: Điều tiết thị trường BĐS. Cùng với đó tăng cường sự minh bạch, giám sát, quản lý, thẩm định thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án thuận lợi, hiệu quả đảm bảo hài hòa quyền lợi ích của doanh nghiệp, nhà nước; giúp sàng lọc nâng cao năng lực, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS, loại bỏ nhóm chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, lạm dụng cơ chế xin cho và chuyển nhượng lòng vòng, buôn bán dự án tìm kiếm lợi ích nhóm và lẩn tránh trách nhiệm, thực hiện dự án làm thất thu ngân sách nhà nước.

Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch Đỗ Văn Chiến ghi nhận những ý kiến đóng góp tâm huyết của các chuyên gia, nhà khoa học; đồng thời đề nghị bộ phận thư ký tập hợp tổng hợp gửi cho cơ quan soạn thảo và Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các đại biểu Quốc hội.

Theo Chủ tịch Đỗ Văn Chiến, nhờ có sự chỉ đạo quyết liệt, hiệu quả của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ thông qua việc tổng kết, bám sát thực tiễn, tham vấn nhiều ý kiến của các tổ chức, cá nhân, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) về cơ bản giải quyết được nhiều nội dung đặt ra trong thực tiễn. Qua hội nghị phản biện, Ban soạn thảo sẽ lắng nghe tiếp thu được nhiều ý kiến xác đáng, góp phần truyền tải thông tin tạo sự đồng thuận trong xã hội.

Chủ tịch Đỗ Văn Chiến cho rằng, trong các dự thảo Luật phải rà soát để thể chế hóa đúng đắn các chủ trương, nghị quyết, kết luận của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Bộ Chính trị. Đơn cử như đối với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) phải hướng tới việc công khai, minh bạch thông tin và bảo vệ quyền lợi người mua chung cư, việc mua bán phải thông qua hợp đồng mẫu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.

“Nhà chung cư là tài sản cả đời của người dân. Phải quy định cụ thể bảo vệ người mua, người tiêu dùng, để bớt đi những khiếu nại, khiếu kiện đông người về gian dối trong kinh doanh…” - Chủ tịch Đỗ Văn Chiến gợi mở.

Ông Nguyễn Thanh Nghị - Bộ trưởng Bộ Xây dựng:

Sẽ hài hòa lợi ích

Đối với hai dự luật này, chúng tôi sẽ chỉ đạo Ban soạn thảo rà soát để bảo đảm tính hợp hiến, phù hợp với hệ thống pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, hài hòa lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và doanh nghiệp. Các Nghị định hướng dẫn cũng phải khả thi và điều tiết được các hoạt động của các chủ thể liên quan.