Bất động sản công nghiệp phía Nam chuyển động sang hệ sinh thái mới

Nhu cầu thuê duy trì ở mức cao

Sáng 25/9, tại TPHCM, Báo Công Thương tổ chức tọa đàm “Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới”.

Tại tọa đàm, ông Trương Gia Bảo - Phó Chủ tịch Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận nhu cầu tích cực.

Dẫn số liệu của Cushman & Wakefield, ông Bảo cho biết đến quý II/2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực đạt khoảng 36.063 ha, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,3%. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ có sự khác biệt đáng kể giữa các địa phương. TPHCM có tỷ lệ lấp đầy khoảng 86,1%, TP Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%.

Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đang có mức hấp thụ cao. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 6,85 triệu m², tỷ lệ lấp đầy khoảng 92%, giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Đối với nhà kho xây sẵn, tổng nguồn cung khoảng 6,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 91,6%, giá thuê bình quân 4,6 USD/m²/tháng.

Những con số này cho thấy nhu cầu của doanh nghiệp đang chuyển dần sang các mô hình có thể đưa vào vận hành nhanh, đồng thời phản ánh sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam trong bối cảnh dòng vốn sản xuất tiếp tục tìm kiếm địa điểm đầu tư.

Tại TPHCM, sức hút của các khu chế xuất, khu công nghiệp cũng được thể hiện qua kết quả thu hút đầu tư. Ông Lê Văn Thinh - Phó Trưởng Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp TPHCM thông tin, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn thu hút đầu tư trong và ngoài nước lũy kế đạt 5,57 tỷ USD, bằng 131% chỉ tiêu kế hoạch năm và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62% so với cùng kỳ. Ở khu vực đầu tư trong nước, tổng vốn thu hút đạt 33.875 tỷ đồng, tương đương 1,31 tỷ USD.

Thu hút dự án có tính chọn lọc

Theo ông Lê Văn Thinh, điểm đáng chú ý là dù số lượng dự án FDI cấp mới giảm so với cùng kỳ, quy mô vốn của các dự án cấp mới lại tăng mạnh. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào các dự án quy mô lớn, có năng lực tài chính và hàm lượng công nghệ cao. Một trong những dự án đáng chú ý là Trung tâm dữ liệu AI tại khu công nghiệp Tân Phú Trung với tổng vốn đầu tư 2,1 tỷ USD.

Từ sự dịch chuyển của dòng vốn, yêu cầu đối với thu hút đầu tư cũng đang thay đổi. Theo ông Thinh, vấn đề không chỉ là thu hút những dự án có vốn lớn, mà phải lựa chọn các dự án phù hợp với định hướng phát triển công nghiệp mới. Nghĩa là dự án có hàm lượng công nghệ, đổi mới sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và khả năng tạo liên kết với doanh nghiệp trong nước.

Như vậy, giá trị của dòng vốn FDI ngoài quy mô vốn đăng ký, còn ở công nghệ, tri thức, năng lực quản trị và khả năng hình thành những chuỗi giá trị mới. Đây cũng là yếu tố tác động trực tiếp đến yêu cầu phát triển bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới.

Về vấn đề này, ông Trương Gia Bảo khẳng định, cơ cấu khách thuê tại các khu công nghiệp đang có sự dịch chuyển. Bên cạnh các ngành sản xuất truyền thống, nhu cầu ngày càng tập trung vào công nghệ cao, điện tử, công nghiệp hỗ trợ, logistics và các ngành có giá trị gia tăng cao.

“Các nhà đầu tư cũng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, nguồn năng lượng, môi trường và các tiêu chuẩn ESG. Điều này đặt ra yêu cầu thay đổi đối với chính mô hình khu công nghiệp”, ông Bảo nói.

Theo ông Trương Gia Bảo, từ chỗ phát triển khu công nghiệp đa ngành, mô hình mới đang hướng đến tính chuyên ngành, sinh thái và thông minh. Chủ đầu tư không thể chỉ phát triển và cho thuê quỹ đất mà cần hình thành hệ sinh thái sản xuất, gồm hạ tầng, logistics, năng lượng, công nghệ, môi trường và các dịch vụ hỗ trợ.

Tuy nhiên quá trình chuyển đổi đã bắt đầu nhưng chưa đồng đều. Một số chủ đầu tư khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống xử lý nước thải, năng lượng sạch, hạ tầng số và giải pháp vận hành thông minh. Nhìn chung, mức độ sẵn sàng giữa các khu công nghiệp vẫn còn chênh lệch.

Điểm vướng chính là chi phí đầu tư ban đầu cao và thời gian hoàn vốn dài khiến quá trình chuyển đổi cần sự hỗ trợ từ cơ chế, chính sách. VIREA kiến nghị sớm có tiêu chí và cơ chế công nhận khu công nghiệp sinh thái; thúc đẩy cơ chế mua bán điện trực tiếp; mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng xanh, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục đầu tư.