Bất động sản công nghiệp vào chu kỳ tăng trưởng mới

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu

Đánh giá về thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam 2026, giới chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhờ nền tảng pháp lý ngày càng minh bạch, hạ tầng phát triển mạnh mẽ và chất lượng nguồn cung được cải thiện đồng bộ. Không những thế, BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vai trò chiến lược trong thu hút FDI.

Và tính đến cuối năm 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp (KCN) tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 hecta, tỷ lệ lấp đầy 84%, giá thuê đất dao động từ 100 - 310 USD/m²/chu kỳ. Thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, với trọng tâm là mô hình xanh, quản trị hiện đại và dịch vụ vận hành chuyên nghiệp, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh quốc tế của BĐS Việt Nam.

Trong khi đó, tính đến hết quý IV của năm 2025, tổng nguồn cung tích lũy đất KCN tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 hecta, tăng khoảng 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong quý IV, thị trường ghi nhận thêm khoảng 640 hecta đất công nghiệp mới từ các dự án lớn như KCN Phúc Sơn, KCN Quế Võ 2 - Giai đoạn 2 và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình. Và sự gia tăng mạnh mẽ này đến từ hai yếu tố chính: đó là việc điều chỉnh địa giới hành chính, sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu; kế đến, là tốc độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025. Điều này giúp mở rộng đáng kể quỹ đất, không chỉ tại các thủ phủ công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, mà còn lan tỏa sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình, Phú Thọ.

Chia sẻ dưới góc độ DN, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc cho thuê của Công ty TNHH Cushman & Wakefield (công ty BĐS tư nhân lớn nhất thế giới) Việt Nam cho hay, thị trường BĐS công nghiệp đang bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ. Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Đây là những lĩnh vực có tầm nhìn dài hạn, gắn với chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, qua đó khẳng định sự phát triển của BĐS công nghiệp không mang tính chu kỳ ngắn hạn, mà đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới có chiều sâu và tính chọn lọc cao hơn. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỉ lệ lấp đầy đạt 74,1%. Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỉ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Phát triển theo chiều sâu

Về động lực tăng trưởng BĐS công nghiệp trong giai đoạn mới, giới chuyên gia kinh tế nhận định, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc - Nam, cùng xu hướng phát triển sản xuất xanh (ESG), công nghệ cao và logistics tích hợp. Khi kết hợp với mô hình khu thương mại tự do (FTZ) và hệ thống cảng nước sâu, miền Bắc có cơ hội củng cố vai trò trung tâm sản xuất, cũng như logistics của khu vực. Dự báo giai đoạn 2026 - 2029, miền Bắc sẽ bổ sung thêm hơn 5.000 hecta đất KCN, gần 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 656.000m² nhà kho xây sẵn. Nguồn cung mới không chỉ tập trung tại Hải Phòng hay Bắc Ninh mà lan tỏa mạnh sang các địa phương vệ tinh như Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hà Nam.

Ông John Campbell - Trưởng bộ phận BĐS công nghiệp của Công ty TNHH Savills (Việt Nam) nhận định rằng, thị trường BĐS công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển “chiều sâu”, khi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án và giá trị gia tăng cao hơn. Do vậy mà cuộc cạnh tranh giữa các địa phương sẽ không còn nằm ở việc “ai có nhiều đất hơn”, mà chuyển sang “ai sẵn sàng hơn”. Đó là cạnh tranh về hạ tầng logistics, chất lượng nhân lực, chính sách ưu đãi, cải cách thủ tục và khả năng phát triển đô thị - dịch vụ đồng bộ cho chuyên gia, lao động chất lượng cao. Hiện ngành điện tử được xem là minh chứng rõ nét cho xu hướng này, khi giá trị xuất khẩu điện tử 10 tháng đầu năm 2025 tăng tới 140% so với năm 2019. Dòng vốn FDI mới cũng cho thấy xu hướng dài hạn, với 68% tổng vốn đầu tư đổ vào các thương vụ thuê đất quy mô lớn thay vì mô hình thuê kho xưởng ngắn hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc cho thuê của Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, ngoài yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh có quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng tốt sẽ chiếm ưu thế khi doanh nghiệp lập kế hoạch đầu tư dài hạn 5 - 10 năm. Ông Thuận chia sẻ thêm, hạ tầng hoàn thiện giúp giảm thiểu đáng kể chi phí logistics, tạo đà thu hút làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI mạnh mẽ vào các thủ phủ công nghiệp. Khi tỷ lệ lấp đầy tại các KCN tăng cao, nhu cầu về nhà ở cho chuyên gia và công nhân tại các khu vực lân cận cũng tăng theo tỷ lệ thuận, tạo thành một chuỗi giá trị khép kín thúc đẩy kinh tế khu vực phát triển vượt bậc.