Bất động sản năm 2020: Đầu năm ‘ngủ đông’, cuối năm dần lóe sáng

Thị trường bất động sản Việt Nam đã khép lại một năm đầy biến động như đồ thị hình sin - giai đoạn đầu năm rơi vào cảnh “ngủ đông,” cuối năm dần phục hồi, lóe sáng.

Nghiên cứu của nhiều chuyên gia cho thấy ngay từ đầu năm 2020, đại dịch Covid -19 đã "đánh" một đòn mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều phân khúc rơi vào cảnh “đóng băng.” Tuy nhiên, từ giữa quý 3 đến nay, đà phục hồi của thị trường bất động sản đã dần trở lại và bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng mới,…

“Cú đấm bồi” gây khó khăn kép

Đợt bùng phát dịch bệnh từ đầu năm 2020 đã khiến thị trường bất động sản phải hứng chịu “cú sốc” đầu tiên - các kế hoạch của doanh nghiệp dường như bị đảo lộn, công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn. Thị trường vốn khan hiếm nguồn cung kéo dài từ năm 2019 lại “khó chồng khó” khiến bất động sản rơi vào giai đoạn “ngủ đông,” giao dịch sụt giảm chưa từng thấy.

Theo thống kê của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, quý I/2020 so với thời điểm cuối năm 2019, tổng dư nợ toàn ngành tăng 160,1 nghìn tỷ đồng, tuy nhiên dư nợ tín dụng về bất động sản chỉ tăng 4,596 nghìn tỷ đồng, tốc độ tăng của dư nợ tín dụng là 0,88% giảm 3,48% so với cuối năm 2019.

Nguyên nhân của việc dư nợ tín dụng bất động sản giảm chủ yếu là do quý I/2020 chính là khoảng thời gian đại dịch COVID-19 diễn ra phức tạp nhất, tình hình chung của thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng so với cùng kỳ hàng năm.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy do ảnh hưởng đại dịch COVID-19 và khan hiếm nguồn cung, nên lượng tiêu thụ nhà ở thương mại trong quý 2/2020 chỉ đạt 14%, chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019; lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý 4/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.

Chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù, trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường, nhưng thị trường này gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường căn hộ du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm trên là do khung pháp lý cho loại hình căn hộ du lịch vẫn chưa thực sự rõ ràng; ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng diễn ra tình trạng giảm sâu. Nhiều nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền đã buộc phải bán tháo nhà đất, chấp nhận lỗ để xoay vòng vốn, trả nợ ngân hàng, lo giá nhà, đất có xu hướng giảm. Thị trường cho thuê, nhất là nhà mặt phố cổ và nhà mặt phố ở các khu vực trung tâm đều sụt giảm nghiêm trọng, ngay cả khi giá giảm mạnh vẫn không có khách thuê, rơi vào cảnh ế ẩm.

Số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy nhiều nơi đã có mức chào thuê nhà giảm đến một nửa trong năm qua. Điển hình như mức giá thuê ở một số vị trí “vàng” tại Hà Nội giảm tương đương 30-40% để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng; tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều nơi cũng giảm giá tới 30%.

Những tia sáng dần khởi sắc trở lại

Trải qua giai đoạn dài “ngủ đông” do phải đối mặt với khó khăn kép: đại dịch COVID-19 và sự khan hiếm nguồn hàng kéo dài từ năm trước, đến thời điểm hiện tại, đâu đó trên thị trường đã nhìn thấy những tia sáng khởi sắc trở lại, sức nóng dần được khởi động khi nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra hàng trong quý IV/2020.

Một trong những động thái dễ nhận thấy là việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản. Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn.

Ngay trong quý 4/2020, Chính phủ cũng đã có động thái như ban hành Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị, kỳ vọng sẽ thổi luồng gió mới cho thị trường với những cơ hội phát triển mới; Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực vào 1/1/2021 sẽ tháo gỡ được phần lớn vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản.

[Quy hoạch, quản lý xây dựng: Vẫn còn nhiều điểm nghẽn phải điều chỉnh]

Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản, tính đến quý 3/2020, có khoảng 60% nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh đầu tư sinh lời, trong đó có trên 80% nhà đầu tư tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2021-2022.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho rằng việc lãi suất vay mua nhà giảm, trong khi nhiều chủ đầu tư đưa các gói ưu đãi sản phẩm hợp lý cũng mang lại nhiều cơ hội thuận lợi cho cả người đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Dưới góc độ tài chính, các chuyên gia tư vấn cho rằng đây là giai đoạn “lửa thử vàng, gian nan thử sức,” cũng là cơ hội để sàng lọc những nhà đầu tư nhỏ lẻ mang tính lướt sóng và đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược rõ ràng mang tính dài hạn.

Đáng chú ý, từ giữa quý 3, đà phục hồi của thị trường bất động sản đã dần trở lại, tạo đà cho bất động sản công nghiệp nổi lên như một điểm sáng - kéo theo “sốt” đất vùng ven, đặc biệt là xu hướng bắc tiến của các đại gia phía Nam…

Nếu như những năm trước đây, thị trường địa ốc chứng kiến làn sóng dịch chuyển của các “đại gia” phía Bắc vào miền Nam, thì hiện nay, làn sóng này đang có sự đảo chiều khi thị trường ghi nhận hàng loạt “ông lớn” bất động sản miền Nam đang ồ ạt tiến ra phía Bắc, nhất là các tỉnh, thành phố như: Hà Nội, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ninh…

Theo JLL Việt Nam, các khu công nghiệp trong nước hiện hữu đang dần được lấp đầy nhanh chóng. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) liên tục tăng qua các năm, các đại gia ngoại liên tục rót vốn vào các khu công nghiệp đã dần mở ra những “đường băng” để bất động sản công nghiệp Việt Nam “cất cánh.”

Lý giải việc Việt Nam trở thành “điểm sáng” đầu tư bất động sản công nghiệp, Savills cho rằng lý do là mức lương ngành sản xuất còn khá rẻ; chi phí xây dựng nhà xưởng, kho chứa cũng rẻ hơn so với Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia; có vị trí địa lý thuận lợi là điểm trung chuyển hàng hóa. Do đó, Việt Nam có lợi thế lớn cho xuất - nhập khẩu hàng hóa các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

Trong các tháng cuối năm 2020, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư, nhờ xu hướng du lịch tại chỗ từ dòng khách nội địa. Xu hướng này cũng được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội đón đầu đà tăng trưởng cho các nhà đầu tư, khi xu hướng du lịch tại chỗ hứa hẹn bùng nổ trong thời gian tới.