Bất động sản tìm cơ hội đảo chiều

Nhu cầu nhà ở của người dân luôn luôn lớn. Tuy nhiên do giá cả quá cao, thời gian qua người mua nhà gặp khó khăn. Không chỉ giá căn hộ chung cư thương mại, mà cả nhà cũ trong nội thành, ngoại thành cũng giữ giá, không giảm cho dù thị trường bất động sản (BĐS) đã “đóng băng” một thời gian dài.

Người mua nhà được săn đón

Có nhu cầu tìm mua nhà quận Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân (Hà Nội), bà Nguyễn Thu Cúc được nhân viên tư vấn của Công ty BĐS An Khang giới thiệu một số căn nhà nằm trong các ngõ: Căn nhà mới xây tại Khương Trung diện tích 45m2, 5 tầng, giá 5,5 tỷ đồng; nhà mặt ngõ Quỳnh tại quận Hai Bà Trưng diện tích 45m2 xây cách đây 7 năm 5,2 tỷ đồng; nhà mặt ngõ Trương Định diện tích 39m2, 4 tầng, giá 4 tỷ đồng…

Các căn nhà này đều nằm trong khu dân cư, pháp lý của các căn nhà này đầy đủ, sổ đỏ trao tay.

“Phân khúc này luôn được tìm kiếm. Giai đoạn này, giá loại hình nhà đất trong ngõ giảm so với thời điểm cách đây 6 tháng từ 150 - 200 triệu đồng/căn. Thay vì chọn mua chung cư căn 3 phòng ngủ hiện có giá 4-4,5 tỷ đồng, khách hàng sẽ lựa chọn nhà đất cùng với số tiền đó” - nhân viên tư vấn nói.

Ông Đinh Quang Tú - nhà đầu tư BĐS ở quận Cầu Giấy (Hà Nội) lại kinh doanh đất thổ cư ở khu vực Đông Anh, Mê Linh. Ông Tú cho biết, đất liền kề, nhất là đất mặt đường lớn ở Đông Anh đầu năm 2022 có giá 70 triệu đồng/m2, đến cuối năm đã tăng lên 100 triệu đồng/m2. Thanh khoản nguồn hàng này cả năm nay gần như không có vì giá rất cao nên nhiều người đang chọn mua nhà đất thổ cư với diện tích nhỏ tầm 50 m2 ở trong ngõ để có giá mềm hơn, giao động từ 3, 5 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng. Giới thiệu ngôi nhà 55 m2 ở xã Tiên Dương (Đông Anh), ông Tú cho biết mảnh đất này có đầy đủ pháp lý, gần trường mầm non, gần chợ, chủ nhà đang phát giá 3,7 tỷ đồng có thương lượng.

Nhiều người cho rằng trong mọi biến động của thị trường thì nhà đất thổ cư vẫn được tìm mua, nó không chỉ vừa túi tiền mà sản phẩm này “đánh” trúng tâm lý “cứ mua nhà đất kiểu gì cũng tăng giá”. Chưa kể cả người bán lẫn những người mua nhà đất thổ cư hầu như ít sử dụng đòn bẩy tài chính.

Cũng chính vì thế mà nhiều người ở Hà Nội đang “đi săn” nhà đất thổ cư, tuy rằng chưa hẳn đã “xuống tiền”.

Anh Trương Anh Quang ( 36 tuổi) đang công tác tại một công ty truyền thông cũng cho biết, hơn 1 tháng nay anh đi tìm nhà ở khu vực Ba La (Hà Đông, Hà Nội). “Tôi được giới thiệu một mảnh đất 80m2 đã có căn nhà 2 tầng ở Phú Lãm, tuy nhiên điều phân vân nhất là chưa có sổ đỏ” - anh Quang nói.

Thận trọng đánh giá cơ hội

Theo nhìn nhận của giới BĐS, thị trường vẫn chưa qua giai đoạn trầm lắng, khó khăn, ngoại trừ một số phân khúc như BĐS công nghiệp, nhà đất thổ cư, hay chung cư. Nguyên nhân được chỉ ra là nguồn cung của các dòng sản phẩm này khan hiếm. Và khi thị trường BĐS đang khó khăn thì nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng, đánh giá cơ hội đầu tư chính xác nhất.

Đã hoạt động trong lĩnh vực BĐS hơn 8 năm nay, anh Nguyễn Tuấn Ngọc (42 tuổi, ở Khâm Thiên, Hà Nội) cho biết, thị trường xuất hiện nhiều cơ hội cho nhà đầu tư có tiền mặt. Tuy nhiên, dù là đầu tư hay nhu cầu thật cũng cần cân nhắc khi xuống tiền trong giai đoạn này. Vì ở phân khúc, loại hình BĐS nào cũng vậy, thi thoảng sẽ lại được tạo sóng để thoát hàng.

Những người mua nhà thật, hay là đầu tư giai đoạn này cần thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác nhất.

Một dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán nhà phố tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2023 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Một năm qua, giá rao bán nhà phố Hà Nội đã tăng liên tiếp qua các quý. Còn tại TPHCM, giá rao bán nhà phố từ quý I/2022 tăng dần và đạt đỉnh vào quý III và quý IV cùng năm nhưng sang đến quý I/2023 đã giảm, tuy nhiên vẫn cao hơn so với quý I/2022.

Vẫn cần thời gian phục hồi

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ giữa đến cuối quý I/2023, thị trường được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ khó của Chính phủ. Sau hàng loạt các giải pháp như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021 của Ngân hàng Nhà nước, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt cuối cùng, cũng là nút thắt quan trọng nhất, đó là điều chỉnh các quy định pháp luật, để có thể phê duyệt hàng nghìn dự án đầu tư, phát triển dự án BĐS đang án binh bất động đợi luật mới. Với sự nỗ lực của cả Chính phủ, các địa phương, sự nỗ lực tái cơ cấu của các doanh nghiệp BĐS, thị trường dự kiến sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối quý III/2023.

Chia sẻ với báo chí, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, Nghị quyết 33 là một trong những quyết định có tác động rất tích cực đến thị trường. Nghị quyết này vừa cung cấp đường lối, đồng thời thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ trong việc hỗ trợ cho thị trường BĐS. Thời điểm này, thị trường BĐS cần có sự chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ để có thể có những giải pháp hiệu quả nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ các bên tham gia việc hoàn thiện khung pháp luật đối với thị trường nhà ở, đặc biệt là tháo gỡ những khó khăn liên quan đến vấn đề tài chính, dòng vốn cho việc phát triển dự án, qua đó tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung, củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

“Nghị quyết đưa ra đường lối, có sự quyết tâm tham gia của các cơ quan nhà nước cũng như các bên liên quan, nhưng chúng ta cũng cần phải lưu ý thị trường nhà ở phục hồi hay không phụ thuộc vào rất nhiều các mốc liên quan đến việc phê duyệt các dự thảo luật và các nghị định, văn bản hướng dẫn thực hiện. Như vậy có thể thấy, từ nay đến cuối năm sẽ có các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho nguồn cung, nhưng nguồn cung sẽ chưa thể cải thiện mạnh mẽ được, đặc biệt là nguồn cung liên quan đến nhà ở vừa túi tiền. Mặc dù có những thông tin liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội nhưng chính sách nào cũng có độ trễ nhất định. Do đó, kỳ vọng từ cuối năm 2023 và các năm sau đó thị trường BĐS có thể có sự phục hồi và phát triển theo nhịp bình thường đối với phân khúc nhà ở” - bà Hằng nhận định.

Còn theo đánh giá của nhiều người hoạt động trong lĩnh vực BĐS, năm 2023, các cơn sốt đất sẽ quay trở lại nhưng xảy ra ở thời điểm muộn hơn, có thể trong cuối quý II hoặc quý III. Dự báo giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn, đây cũng sẽ là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư xuống tiền “bắt đáy”.

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường - Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS, chúng ta cần hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS; kiểm soát chống đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, xác định cơ cấu hàng hóa BĐS phù hợp cho từng địa phương, khu vực dựa trên dự báo về dân số, thu nhập bình quân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ.

TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia:

Sớm giải quyết dứt điểm thủ tục cho các dự án

Tôi cho rằng chính quyền địa phương cần rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường BĐS và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng thủ tục cho các dự án như định giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, đấu thầu… Cần phải làm khẩn trương để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Việc giải quyết vấn đề dòng vốn cho thị trường BĐS phải tập trung ưu tiên vốn tín dụng ngân hàng để phục hồi và phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là ưu tiên quan trọng nhất, tạo ra việc tái cấu trúc phân khúc quyết định nhất.