Bất động sản và dấu hiệu hồi phục

Dữ liệu ghi nhận cho thấy, lượng tin rao bán nhà đất trên cả nước trong tháng 7 đã tăng 4%, mức độ quan tâm cũng tăng 6% so với tháng trước. Xu hướng tăng này diễn ra trong tất cả các loại hình bất động sản (BĐS) để bán bao gồm cả căn hộ, đất nền, nhà riêng và nhà mặt phố. Trong đó, căn hộ chung cư, biệt thự và đất nền ghi nhận lượt tìm kiếm phục hồi tốt nhất, trung bình tăng từ 6%-7% so với tháng 6 trước đó.

Những chuyển biến tích cực

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho biết, ở hầu hết các tỉnh, thành phố vừa trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật là Hà Nội và TPHCM với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng liền trước. Danh sách các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 còn “gọi tên” Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Một môi giới có tên Trần Thu (Oceanpark Hưng Yên ) chia sẻ, 2 tuần qua công ty của chị phải lấy chéo hàng ở công ty khác để bán cho khách. Nhìn chung cứ có căn hộ chung cư nào bung ra là khách hàng đua hỏi giá.

Tương tự, một môi giới khác hoạt động khu vực quận Hà Đông (Hà Nội) nói, các giao dịch vẫn “túc tắc” diễn ra, thanh khoản tốt hơn so với thời điểm đầu năm. Trong đó giao dịch căn hộ chung cư vẫn nổi trội hơn tất cả.

Bước vào quý III/2023, thị trường BĐS Hà Nội đã có tín hiệu hồi phục trở lại khi thanh khoản gia tăng tại một số phân khúc và khu vực. Không còn bức tranh vắng vẻ tại các văn phòng công chứng đất đai như cuối năm ngoái và những tháng đầu năm nay, hiện lượng giao dịch đã tăng trở lại khi một số văn phòng công chứng ghi nhận số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gia tăng.

Cụ thể, khoảng hơn một tháng trở lại đây, một số văn phòng công chứng tại thị xã Sơn Tây (Hà Nội) nhộn nhịp trở lại khi lượng hồ sơ ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng mạnh.

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá sức mua của thị trường trong 4 tháng gần đây đã cải thiện một cách rõ rệt so với giai đoạn trước đó. Nếu như ở quý I/2023, tại Hà Nội, Đất Xanh Miền Bắc chỉ có 5 - 10 giao dịch/tháng và toàn miền Bắc là vài chục giao dịch/tháng thì 4 tháng qua số lượng giao dịch mỗi tháng đã lên tới cả trăm.

“Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực ghi nhận giao dịch tốt nhất trong vài tháng qua. Phân khúc đất nền tuy còn yếu nhưng tại một dự án phía Bắc Hà Nội, chúng tôi đã bán được tới vài chục căn trong các tháng qua. Nhìn chung, so với thời kỳ đỉnh cao 1,5 - 2 năm trước, khi số lượng giao dịch hàng tháng lên tới 300 - 400 thì bây giờ giao dịch đã bằng được khoảng 30%, như vậy đã rất tốt” - ông Quyết nói.

Không chỉ ở Hà Nội mà nhiều tỉnh, thành khác thị trường BĐS đã “ấm” trở lại. Ví dụ như tại Bình Dương, dự án Picity Sky Park, quy mô 1.567 căn hộ tại Dĩ An mở bán cũng góp phần tạo sức sống mới cho thị trường khu vực này. Một số dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý của chủ đầu tư VSSIP ghi nhận thanh khoản cải thiện đáng kể so với thời điểm đầu năm 2023.

Ông Lê Bảo Long - một chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng, BĐS phục vụ nhu cầu ở thực vừa túi tiền có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ là một trong những phân khúc phục hồi sớm nhất trên thị trường. Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường BĐS đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực đến từ những chính sách gỡ vướng của Chính phủ cũng như các bộ, ngành, địa phương.

Để tháo gỡ khó khăn, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)…; trình Quốc hội thông qua Luật Đấu thầu (sửa đổi). Nhìn chung, các bộ, ngành và địa phương đã xác định việc tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS và thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ cấp bách. Đơn cử như tại Hà Nội, trong số 712 dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó khăn, vướng mắc, Hà Nội đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án và đang tiếp tục giải quyết cho các dự án còn lại.

Chưa kể, điều quan trọng trên thị trường là dòng tiền. Để luân chuyển dòng tiền, Ngân hàng Nhà nước liên tục điều chỉnh giảm lãi suất điều hành để tạo dư địa giảm lãi suất huy động và cho vay. Việc lãi suất cho vay trong xu hướng giảm dần được kỳ vọng sẽ thúc đẩy dòng tiền chuyển từ kênh gửi tiết kiệm sang các kênh đầu tư khác để hưởng lợi suất đầu tư cao hơn, trong đó BĐS là kênh được chú ý. Lãi suất đảo chiều là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua và chu kỳ phục hồi bắt đầu, dù tốc độ còn chậm.

Một số nhà đầu tư cho rằng, lý do khiến giao dịch tăng trong thời gian gần đây là do lãi suất cho vay BĐS đã giảm và có xu hướng ổn định. Điều này khiến những người có nhu cầu mua để ở thực và đặc biệt nhóm nhà đầu tư tay ngang mua để tích sản tự tin xuống tiền.

Chờ đảo chiều

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (Savills Hà Nội) nhận định, vào cuối năm nay, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi cùng với những nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) dự kiến được thông qua và người dân có thể tiếp cận vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023.

Chuyên gia BĐS Nguyễn Quốc Anh nhận xét: Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường BĐS, trong đó, ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng… Nhiều ngân hàng thương mại đã giảm 0,5 - 2% lãi suất huy động ở tất cả kỳ hạn, tạo đà giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Theo đó, dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026. Và chu kỳ phục hồi của thị trường BĐS có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024.

Còn TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia thì cho rằng, thị trường BĐS đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất và đang dần phục hồi. Thời điểm cuối năm, các tín hiệu khởi sắc và phục hồi của thị trường BĐS sẽ ngày càng rõ nét hơn, do giai đoạn này, những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu, thị trường BĐS phát huy hiệu quả.

Thị trường BĐS đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với mọi nền kinh tế. Dù thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn nhưng tiềm năng và cơ hội đầu tư phát triển là rất lớn. Thời gian tới cơ quan quản lý nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng để tránh gây ra hiện tượng “nước chảy chỗ trũng”, bong bóng BĐS, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế.

Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng dự báo, thị trường có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của Cách mạng công nghệ 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Do vậy, giới chuyên gia đưa ra lời khuyên, với chủ đầu tư/doanh nghiệp phát triển dự án cần chủ động điều chỉnh cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp. Điều chỉnh các dự án cao cấp tương ứng theo nhu cầu thị trường. Rà soát lại danh mục dự án. Giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được. Tập trung nguồn lực cho những dự án đã có giấy phép đầy đủ, pháp lý hoàn thiện, tránh việc đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ triển khai. Lựa chọn ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, để thích ứng với xu thế và hoạt động hiệu quả hơn.

Với khách hàng/nhà đầu tư, nên thận trọng và khôn ngoan. Ưu tiên lựa chọn các chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS uy tín, chuyên nghiệp. Cân nhắc kỹ nếu sử dụng đòn bẩy tài chính. Ưu tiên các nhu cầu thực, đầu tư trung và dài hạn hơn là đầu cơ.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính), từ nay đến cuối năm thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc. Các doanh nghiệp cần cố gắng hoàn thành dự án để có sản phẩm hàng hóa đưa ra thị trường. Tuy thị trường bất động sản cao cấp đang có xu hướng “dừng lại" thậm chí phải xuống giá nhưng thị trường nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang là một trong những thị trường bùng nổ và đang tạo ra giao dịch tốt hơn với hàng loạt dự án đang được triển khai và đem lại dòng tiền mới cho thị trường trong nước tới đây.