Bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất: Nên hay không?

Bỏ là không hợp lý

So với quy định hiện hành, Dự thảo Nghị định 44 và Dự thảo Thông tư 36 đã có điều chỉnh về các phương pháp định giá đất, theo đó chỉ còn 3 phương pháp gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này có nghĩa, khi định giá đất, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ như quy định hiện hành sẽ không còn được sử dụng.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch cũng như khả năng sinh lợi của đất... Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.

TS Vũ Đình Ánh nêu quan điểm: “Chưa rõ lấy cơ sở nào để dự thảo bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên quá trình áp dụng thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam”.

Theo ông Ánh, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. “Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ rất vô lý khi Việt Nam bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư” - ông Ánh nói.

Cần cân nhắc kỹ

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, trong văn bản góp ý cho các dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất cần được cân nhắc và xem xét lại vì sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện việc định giá đất.

Theo phản ánh của DN, nếu bỏ phương pháp thặng dư, trong nhiều trường hợp định giá đất, các phương pháp còn lại sẽ gặp một số hạn chế. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh với điều kiện có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác trong khi đó, thực tế nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế là khác nhau.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh xác định cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, sẽ gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào như phương pháp so sánh.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Nên theo VCCI, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại Dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, cơ quan chuyên môn căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến của các năm đó để tính về năm hiện tại. Ví dụ, để tính tiền sử dụng đất một dự án có thời gian hoàn thành trong 5 năm ở thời điểm năm 2017, cơ quan chuyên môn phải xác định giá bán/cho thuê sản phẩm bình quân xung quanh khu vực dự án tại thời điểm đó để làm dữ liệu đầu vào. Sau đó, xác định mức biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê để tính chỉ số tăng giá bán, cho thuê sản phẩm những năm tiếp theo. Do không xác định được mức biến động của giá, nên căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 3-5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất.