Cần giải pháp hiệu quả về tín dụng để phát triển thị trường bất động sản

Tạị hội thảo, ông Đỗ Xuân Trung, Phó giám đốc NHNN chi nhánh khu vực 2 cho biết, NHNN không hạn chế tín dụng cho BĐS mà chỉ kiểm soát rủi ro để tránh “điểm nghẽn” hoặc “lỏng quá gây rủi ro”. Với dự án hiệu quả, đáp ứng đầy đủ điều kiện, ngân hàng vẫn tạo mọi điều kiện cho vay.

Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và triển khai, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành đánh giá: “Nhà ở xã hội là đối tượng vay khó nhất trong các phân khúc BĐS”. Theo ông Nghĩa, hiện gói tín dụng 145.000 tỉ đồng của Chính phủ là chương trình ưu đãi phát triển NƠXH, nhà ở công nhân được giao cho 9 ngân hàng thương mại triển khai. Gói này có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường, không tính vào room tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà với thời hạn vay lên tới 20 năm.

Với chương trình này, lãi vay ưu đãi dành cho NƠXH là 6,1% nhưng khi doanh nghiệp gõ cửa các ngân hàng thì họ đều từ chối cho vay. Lý do các ngân hàng đưa ra là lãi suất huy động hiện nay quá cao, nếu cho vay với mức 6,1% sẽ bị lỗ. Còn khi doanh nghiệp đề nghị được vay giống với lãi suất của nhà ở thương mại thì họ cũng không đồng ý, vì sau này, có thể bị truy cứu trách nhiệm khi cho vay không đúng theo đối tượng.

Còn ông Võ Quốc Đức – Giám đốc Tài chính Novaland cho rằng room tín dụng hiện được phân bổ theo quý thay vì theo năm, điều này khiến doanh nghiệp bị động. Lãi suất cho vay tăng 20-30% từ đầu năm 2026 làm chi phí tài chính “ăn mòn” lợi nhuận, người mua nhà mất khả năng chi trả, dẫn đến nguy cơ nợ xấu lan tỏa. Cũng theo ông Đức, với doanh nghiệp BĐS thì thị trường tài chính, room tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Sản phẩm của doanh nghiệp trải nhiều phân khúc. Đặc biệt, tại TP Hồ Chí Minh, việc room tín dụng bị siết bất ngờ khiến dự án nhà ở cao tầng đang đáp ứng cao nhu cầu người dân bị ảnh hưởng. "Doanh nghiệp kiến nghị ngân hàng xem xét hạ nhiệt lãi suất để đáp ứng nhu cầu mua nhà thực tế của người dân", ông Đức chia sẻ.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhấn mạnh định hướng của Chính phủ là ưu tiên NƠXH, nhưng phân khúc nhà ở thương mại cũng cần được chú trọng. BĐS liên quan đến 40 ngành nghề khác, nếu siết chặt tín dụng sẽ kéo theo chuỗi domino tiêu cực. Ông Thuận kiến nghị NNNN ổn định lãi suất, mở đường giải vốn cho NƠXH, đặc biệt phải kéo lãi vay BĐS xuống và phải làm thật nhanh bởi trong khi chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng lên mà lãi suất tăng lên 15%, nếu không kịp thời điều hành thì ảnh hưởng lớn đến kinh tế.

Theo đánh giá các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam đang cần một “liều thuốc” linh hoạt hơn từ NHNN: điều hành room tín dụng theo nhu cầu thực thay vì cứng nhắc theo quý; phân loại khách hàng và dự án để áp lãi suất ưu đãi. Với doanh nghiệp cần đa dạng hoá dòng vốn thay vì lệ thuộc từ tín dụng ngân hàng, như đẩy mạnh thị trường vốn trái phiếu trung dài hạn, hay các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản BĐS hay NFT có thể được triển khai, mở ra hướng tiếp cận mới cho dòng vốn.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Chử Văn Hải, Phó vụ trưởng, Phó chánh văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá: Thị trường BĐS luôn là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Do vậy, để đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong giai đoạn vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, khơi thông các nguồn lực để đảm bảo thị trường BĐS phát triển.

Trước những đề xuất từ phía doanh nghiệp BĐS và các chuyên gia, ông Chử Văn Hải cho biết thời gian tới Bộ Xây dựng đang chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan để nghiên cứu, đề xuất Chính phủ triển khai nhiều nhiệm vụ và giải pháp cơ bản. Trong đó tập trung hoàn thiện luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Chính phủ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp vào tháng 10.2026. Nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo Kết luận số 18 của Ban Chấp hành trung ương Đảng tại Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 2 Khóa XVI.

Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trong đó tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.