Cần tháo gỡ tận gốc “điểm nghẽn” pháp lý về nhà ở

Cần hành lang pháp lý cho “nhà ở vừa túi tiền”

Thưa ông, thị trường bất động sản TPHCM những năm qua ghi nhận sự lệch pha phân khúc khá rõ. Hiệp hội nhìn nhận vấn đề này như thế nào và đề xuất gì để phát triển nhà ở “vừa túi tiền” của người thu nhập thấp và trung bình?

Ông Lê Hoàng Châu: Số liệu tại TPHCM (trước sắp xếp hành chính - PV) giai đoạn 2017 - 2024 cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại liên tục sụt giảm. Từ 92 dự án, với 42.991 căn năm 2017, đến năm 2024 chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn. Đáng quan ngại hơn là sự lệch pha về phân khúc. Năm 2020, nhà ở giá phù hợp chỉ còn 163 căn (chiếm 1% nguồn cung) nhưng từ năm 2021 đến 2024, phân khúc này hoàn toàn biến mất. Thay vào đó, nhà ở cao cấp chiếm 100% thị trường TPHCM vào năm 2024. Những năm gần đây, thực trạng mất cân bằng về nguồn cung nhà ở kể trên vẫn chưa tìm được lời giải.

Vừa qua, Hiệp hội đã kiến nghị bổ sung vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Trong đó, không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp (DN) mà để DN tự tính toán, nhưng giá bán không được vượt mức giá tối đa do UBND cấp tỉnh quy định. Đồng thời, cần cho phép áp dụng cơ chế “luồng xanh” về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội cũng đề xuất có gói tín dụng ưu đãi, trước mắt là gói 145.000 tỉ đồng, dành cho cả chủ đầu tư với lãi suất 6,1%/năm và người mua nhà với lãi suất 5,9%/năm. Nếu có hành lang pháp lý phù hợp, DN sẽ có động lực tham gia bởi đây là phân khúc có nhu cầu thực rất lớn, thanh khoản cao và ít rủi ro.

Cùng với nhà ở thương mại giá phù hợp, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà trọ bình dân đang đáp ứng nhu cầu của người lao động ra sao?

- Tại TPHCM giai đoạn 2016 - 2020 chỉ phát triển được gần 15.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH); giai đoạn 2021 - 2025 đạt 17.902 căn. Trong khi nguồn cung NƠXH từ các dự án còn hạn chế thì lực lượng gánh vác nhu cầu chỗ ở lớn nhất cho công nhân, người nhập cư lại là các khu nhà trọ do người dân tự xây dựng.

Về vấn đề này, Hiệp hội đề nghị bổ sung chính sách đối với loại hình “nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng ở của cá nhân để cho thuê dài hạn”, tức các khu nhà trọ. Cá nhân đầu tư loại hình này để cho các đối tượng thuộc diện NƠXH thuê dài hạn cần được hưởng các ưu đãi tương tự chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Một chính sách khác cũng cần được bổ sung riêng là nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Thực tế, đa số cán bộ, công chức có thu nhập thấp, trong khi do đặc thù công việc nên không có nhiều thời gian để xếp hàng, bốc thăm hoặc cạnh tranh suất nhà ở xã hội với người dân.

Nhu cầu này càng cấp thiết đối với những người có nhà cách nơi làm việc 15 - 20 km hoặc phát sinh nhu cầu chỗ ở sau quá trình hợp nhất các địa phương.

Gỡ vướng đất đai để khơi thông thị trường

Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội nhận diện những điểm nghẽn nào trong chuyển nhượng dự án?

- Trong hoạt động mua bán và sáp nhập DN (M&A), quy định bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất mới được chuyển nhượng là chưa sát thực tiễn.

Việc bán dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu tự chủ của DN. Hiệp hội đề xuất trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng được kế thừa và có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cách làm này không làm thất thu ngân sách mà còn thúc đẩy thị trường M&A minh bạch, hạn chế tình trạng chuyển nhượng “chui, núp bóng” thông qua hình thức mua bán cổ phần.

Ngoài ra, tại các đô thị như TPHCM còn xuất hiện tình trạng “đầu nậu” núp bóng người sử dụng đất để tách thửa, phân lô bán nền ngoài dự án, dẫn đến lừa đảo. Hiệp hội cũng đã đề nghị đưa hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của luật để tăng khả năng bảo vệ người dân.

Thưa ông, vấn đề phân cấp thẩm quyền và cải cách thủ tục hành chính về đất đai cần được thiết kế thế nào để chính sách nhanh chóng đi vào cuộc sống?

- Hiệp hội đề nghị lựa chọn Phương án 2 tại Điều 19 Dự thảo Luật Đất đai, theo hướng phân cấp mạnh cho UBND cấp xã quyết định việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư. Đồng thời, Chính phủ cần quy định thống nhất trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên toàn quốc, tránh tình trạng mỗi địa phương lại có một cách thực hiện khác nhau.

Về chỉnh trang, tái thiết đô thị, không nên chỉ tập trung vào cải tạo chung cư cũ. Trường hợp tại TPHCM thời gian qua còn chịu áp lực lớn về di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch cũng như chỉnh trang những khu đô thị cũ, lụp xụp. Do đó, Dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung riêng một chương về “Chỉnh trang, tái thiết đô thị, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, di dời nhà trên và ven sông, kênh rạch”.

Thực tế tại TPHCM, khi triển khai dự án chỉnh trang khu Chợ Gà - Gạo để tái định cư tại chỗ cho người dân, thành phố đã phải linh hoạt cho phép tăng hệ số sử dụng đất lên. Việc luật hóa những cơ chế đặc thù như vậy sẽ giúp các đô thị lớn chủ động tháo gỡ điểm nghẽn, từng bước tái thiết đô thị và nâng cao đời sống người dân.

Trân trọng cảm ơn ông!