Cắt lỗ chung cư Hà Nội đã lan rộng?
Nếu cắt lỗ chung cư chỉ diễn ra một khu vực, có thể chỉ là hiện tượng cục bộ. Tuy nhiên, tại Hà Nội, khu phía Tây, phía Đông giá chung cư thứ cấp cũng hạ nhiệt rõ rệt. Đáng chú ý, 2 khu vực này chiếm phần lớn lượng hàng chung cư sơ cấp tại Hà Nội từ năm 2020 tới nay.
Chị Thu Thảo, người mua căn hộ tại dự án sát đại lộ Thăng Long vừa rao bán căn hộ 45 m2 với giá giảm 200 triệu so với giá được ghi hợp đồng mua bán, tuy nhiên hơn 2 tháng nay vẫn chưa có khách gọi. Cách đây 7 tháng, với căn hộ diện tích nhỏ, căn hộ tầng trung, vị trí dự án cũng gần ga tàu điện quy hoạch Văn Cao – Hoà Lạc; chị Thảo phải thêm tiền chênh 100 triệu mới mua được.
“Nếu cộng cả tiền chênh thì tôi lỗ 300 triệu đồng. Lúc mua, tôi nghĩ chỉ trong 3 tháng tới là thời điểm gần Tết sẽ bán được có lời”, chị Thảo nói.
Trong khi đó, tại khu vực phía Đông Hà Nội gồm quận Gia Lâm cũ và phần đất tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội, hàng chục dự án chung cư liên tiếp đổ bộ vào thời điểm đầu 2025 tới nay. Anh Trung Cường, một môi giới tại khu vực này cho biết, trong 2 tháng trở lại đây số lượng khách hàng gửi căn hộ bán tăng vọt nhưng thanh khoản thì nhỏ giọt. Các căn gửi bán thường cắt lỗ 100 triệu đến 700 triệu đồng tuỳ căn, diện tích.
“Những căn diện tích lớn trên 100 m2 thường rất khó bán, dù chủ nhà đã giảm giá khoảng 500 đến 700 triệu đồng. Trước Tết, nhiều người bảo chỉ có cắt lỗ trên tivi thì bây giờ gặp tôi là thấy cắt lỗ thật”, anh Cường nói.
Điều đáng nói, khu phía Đông và phía Tây Hà Nội là nơi tập trung nguồn hàng chung cư nhiều nhất tại Hà Nội, theo một khảo sát, 2 khu vực này chiếm tới hơn 70% số lượng chung cư mở bán từ năm 2020 tới nay.
Dữ liệu mới đây của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập mức giá mới ở hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng khi giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.
Về cầu thị trường, VARS IRE cho biết nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch đến từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ có xu hướng chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO (sợ mất cơ hội khi không mua) bắt đầu rao bán cắt lỗ.
Theo dữ liệu của One Housing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhìn nhận mặt bằng giá chuyển nhượng đã tiệm cận vùng đỉnh, trong khi nhóm nhà đầu tư lướt sóng đang dần ngấm đòn vì lãi suất tăng. Với người mua ở thực, giá bán neo cao khiến họ khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản chung cư chậm lại đáng kể đầu năm nay.
Dữ liệu của kênh Batdongsan cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững giá từ cuối 2025. Mức giảm 3-17% giá chuyển nhượng so cùng kỳ năm ngoái.
