Cho thuê văn phòng và đất khu công nghiệp: Nóng đến cỡ nào?

TP.HCM đang thu hút làn sóng đầu tư mới vào hạ tầng bất động sản.

Ảnh: Hồng Phúc

“Nóng” dự án văn phòng cho thuê

Theo ông Marc Townsend, Tổng GĐ điều hành của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM đang có xu hướng tăng nhiệt tại phân khúc thị trường căn hộ cao cấp. Cụ thể, nếu so sánh trong giai đoạn 2012-2013 thì tỷ lệ giao dịch thành công chủ yếu tại phân khúc bình dân. Tuy nhiên, trong quý II/2015 phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ lên khoảng 3.000/5.800.

Khảo sát của Cushman & Wakefield, công ty chuyên nghiên cứu về thị trường bất động quốc tế tại Việt Nam cũng cho thấy, tác động của dòng FDI đăng ký vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm, kể cả vốn đăng ký mới và vốn bổ sung đạt đến 5.49 tỷ USD, trong đó FDI giải ngân tăng 9.6% so với cùng kỳ năm ngoái đã ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản.

Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đã đưa ra so sánh của quý II với quý trước cho thấy tổng nguồn cung đã giảm 1% nhưng so với cùng kỳ năm trước thì lại tăng 1%. Tỷ lệ lấp đầy của cả hai hạng mục cho thuê hạng sang tiếp tục tăng trong quý II/2015. Trong đó, các tòa nhà hạng B khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy trung bình tương đối cao.

Thị trường bất động sản TP HCM trong 6 tháng đầu năm nay cũng ghi nhận các tác động từ việc khánh thành các trung tâm thương mại lớn tham gia. Trong đó, trung tâm mua sắm SC Vivo City và trung tâm bán lẻ Taka Plaza 2 vừa đưa vào hoạt động đã có tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 80%. Khu vực nội và ngoại thành TP HCM cũng đón nhận xu hướng đầu tư mới, với khá nhiều nhà bán lẻ nước ngoài đang xây dựng các trung tâm mua sắm lớn với các dịch vụ trọn gói và giá chào thuê cạnh tranh so với khu vực trung tâm thành phố. Do đó, dự báo tỷ lệ lấp đầy ở khu vực ngoại và nội thành đang có sự cải thiện đáng kể. Ngoài phân khúc căn hộ hạng sang, các căn hộ giá rẻ được dự báo vẫn hút khách.

Theo khảo sát, quận 2 và quận 7 hiện thu hút nhiều nhu cầu thuê là các gia đình hơn bởi hai khu vực này tập trung nhiều trường học quốc tế, hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại và các tiện ích đa dạng. Ngoài ra, trong năm nay 4 dự án căn hộ dịch vụ, với hơn 900 căn được dự báo sẽ gia nhập thị trường vào năm 2016, trong đó 30% sẽ tập trung ở Q.1. Do đó, khu trung tâm TP HCM được nhận định vẫn tiếp tục được các nhà đầu tư lựa chọn và sẽ có các dự án hoàn thành trong tương lai nhiều nhất.

Chuyển động từ các khu công nghiệp

Theo ông Trần Việt Hà, Trưởng phòng Đầu tư của Ban quản lý các khu chế xuất (KCX) và khu công nghiệp (KCN) TP HCM (HEPZA), từ đầu năm nay UBND TP.HCM đã giao cho HEPZA thí điểm cho phép đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng ở các KCX-KCN để tăng thêm hấp dẫn nguồn đầu tư vào lĩnh vực này, đặc biệt là với các DN có nhu cầu thuê diện tích đất nhỏ. Chính sách này ngay lập tức đã có tác động đến thị trường cho thuê mặt bằng tại các KCN và KCX trên địa bàn thành phố.

Theo thống kê phần lớn các KCN trên địa bàn thành phố có tỉ lệ lấp đầy trên 90% nhờ quá trình hoạt động lâu năm. Đối với ba KCN tại huyện Nhà Bè, Củ Chi và Bình Chánh vừa đi vào hoạt động gần đây nên tỷ lệ lấp đầy còn thấp, dưới 50%. Về tình hình giá thuê tại các KCN có xu hướng cao hơn gấp hai lần so với các tỉnh thành lân cận, như: Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Hiện nay, các chủ đầu tư vào phân khúc này đang có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Theo đó, tính từ thời điểm hiện tại đến năm 2020, dự báo tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, có khoảng 18 KCN hiện tại sẽ tiếp tục được mở rộng và khoảng 12 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020. Trong đó, đa phần các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và chờ đợi được phê duyệt từ UBND TP HCM.

Trước đây giá thuê đất tại các KCN - KCX trên địa bàn TP HCM khá cao, do đó đa số các DN lớn mới có khả năng thuê mặt bằng để triển khai hoạt động sản xuất. Tuy nhiên, trước xu hướng thị trường ngày càng có sự quan tâm đến thị phần này, TP HCM đã quyết định nới lỏng cho đầu tư nhà xưởng cao tầng.

Bước đầu, 5 KCN được thành phố chọn thí điểm, gồm KCN Hiệp Phước, Đông Nam và các KCX Tân Thuận, Linh Trung và Khu Công nghệ cao TP. Tiếp đó, để giảm giá thành sản phẩm nhà xưởng cho thuê, TP HCM cũng hỗ trợ các chủ đầu tư xây dựng nhà xưởng được vay vốn kích cầu, ưu đãi 100% lãi suất trong vòng 7 năm; thời gian cho thuê đất được kéo dài tối đa đến 70 năm;…

Các chuyên gia dự báo, với sự tác động ngày càng phù hợp hơn về mặt chính sách, cùng sự quan tâm của đầu tư nước ngoài thì thị trường BĐS TP HCM được dự báo sẽ tiếp tục giữ được quỹ đạo tăng trưởng bền vững trong 5 – 10 năm tiếp theo.