Chung cư Hà Nội đã “rớt giá” thế nào kể từ đầu năm?
Ghi nhận từ nhiều nguồn, giá chung cư tại Hà Nội đã giảm mạnh so với đầu năm. Tuy nhiên, với mức độ giảm sâu như vậy, thời điểm hiện tại có phải vùng đáy của giá chung cư?
Báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025, giá bán căn hộ thứ cấp đã bắt đầu đảo chiều trong năm 2026. Giá bình quân giảm từ khoảng 85 triệu đồng/m2 năm 2025 xuống khoảng 78 triệu đồng/m2.
Trong công bố mới nhất về diễn biến giá của thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng dẫn giá một số dự án như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.
Tại Hưng Yên, các căn hộ thuộc khu đô thị Ecopark có mức giá khá cao. Sky Oasis Ecopark được ghi nhận khoảng 55-70 triệu đồng/m2, Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m2 và Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m2.
Bộ Xây dựng nhận định, sau thời gian giá nhà liên tục tăng, thị trường đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Trong quý II, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc giảm so với quý đầu năm.
Thống kê của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận, giá rao bán chung cư phổ biến tại Hà Nội trong quý III/2026 ở mức 84 triệu đồng/m², giảm 3% so với mức 87 triệu đồng/m² của quý I/2026.
Còn theo ghi nhận của PV Đại Đoàn Kết, những dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh nằm trong kế hoạch xử lý vi phạm của TP Hà Nội chứng kiến đà giảm mạnh nhất hiện tại. Đây là những dự án từng mở bán hơn chục năm trước với giá dao động 12-15 triệu đồng mỗi m2. Do nền giá ban đầu thấp, nhóm này từng ghi nhận đà leo thang gấp nhiều lần khi thị trường tăng nóng giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên hiện trạng xuống cấp, pháp lý bất ổn khiến giá nhiều căn tại đây hiện giảm mạnh 25-30%.
Dữ liệu mới đây của kênh Batdongsan cho thấy giá chào tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm vào khoảng 32-37 triệu đồng mỗi m2, giảm hơn 16-20% so với cùng kỳ năm trước. Nếu so với mức đỉnh cuối 2025, đầu 2026, mức này giảm hơn 35%.
Nhận định về thị trường chung cư, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Proprety cho rằng, chung cư cũ đang giảm khá mạnh cả ở khu vực nội đô và vùng ven. Nguyên nhân là giá đã tăng quá nhanh trong giai đoạn 2024-2025, khi thị trường chịu áp lực điều chỉnh, đây sẽ là dòng sản phẩm giảm giá mạnh.
Theo ông Toản, một số phân khúc trước đây tăng giá rất mạnh, có nơi tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Vì vậy, mức giảm hiện nay cần được nhìn nhận trong tương quan với mức giá trước cơn sốt. Nói cách khác, một căn hộ giảm 1 tỷ đồng chưa chắc đã là một món hời nếu mức giá sau giảm vẫn cao hơn nhiều so với mặt bằng trước khi giá tăng nóng.
“Giá nhà hiện tại vẫn chưa phải là đáy và có thể vẫn có xu hướng giảm tiếp”, ông Toản nhận định.
Lý giải nguyên nhân chung cư Hà Nội giảm giá trong thời gian qua, Bộ Xây dựng cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng, trong đó lãi vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.
Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập được Bộ Xây dựng đánh giá tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế.