Đánh giá thật kỹ việc thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Tại phiên họp, báo cáo về một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã báo cáo về những vấn đề lớn về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)

Theo đó, về các trường hợp cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật chỉnh sửa nhiều nội dung bảo đảm thống nhất với quy định của pháp luật có liên quan về cơ sở giáo dục-đào tạo, y tế, cơ sở xã hội, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển, Thường trực Uỷ ban Kinh tế nhận thấy, quy định như dự thảo luật trình Quốc hội về thu hồi đất để “thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” và “dự án lấn biển” chưa rõ các loại hình dự án có liên quan đến hoạt động lấn biển. Hoạt động lấn biển không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan, cần có quy định mang tính đồng bộ. Văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định đầy đủ, thực tế đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết; Chính phủ đang xây dựng dự thảo Nghị định về lấn biển (từ năm 2021) nhưng các cơ quan còn nhiều ý kiến khác nhau. Cho đến nay, cả về mặt lý luận và thực tiễn, các nội dung chưa đủ “chín”, chưa đủ rõ để quy định quá cụ thể ngay tại Luật Đất đai về hoạt động lấn biển.

Vì vậy, ông Thanh cho biết, tại Điều 79 dự thảo luật được chỉnh lý theo hướng quy định về thu hồi phần đất phục vụ trực tiếp cho hoạt động lấn biển; tại Điều 190 về hoạt động lấn biển, rà soát, chỉ quy định những nội dung mang tính nguyên tắc, phù hợp với phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai.

Về khoản 26 và khoản 27 Điều 79 (điểm e và điểm g khoản 3 Điều 79 dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5), tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo luật sửa đổi theo hướng quy định cụ thể các dự án thu hồi đất ngay tại Điều 79 thay vì dẫn chiếu sang các điều, khoản khác. Đồng thời, thu hẹp phạm vi các dự án tạo quỹ đất trên cơ sở quy định tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, chỉ khu trú dự án kết cấu hạ tầng vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển.

Đối với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng phải là các dự án do HĐND cấp tỉnh quyết định trên nguyên tắc khả năng huy động nguồn vốn thực hiện dự án và quỹ đất hiện có; trên cơ sở đó, HĐND cấp tỉnh quy định về tiêu chí xác định dự án thu hồi đất phù hợp với điều kiện của địa phương.

Một số ý kiến trong Thường trực Uỷ ban Kinh tế cho rằng kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế quan trọng đóng góp cho sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia, đang và sẽ tiếp tục là một trong những động lực chính của sự phát triển kinh tế-xã hội; việc phát triển các dự án này không chỉ đem lại hiệu quả về kinh tế mà còn góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và xây dựng đô thị văn minh hiện đại; vì vậy, việc thu hồi thực hiện các dự án này cũng là để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc điều tiết chênh lệch địa tô được thực hiện thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án loại này theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Ý kiến khác đề nghị cân nhắc tính chất phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của các dự án loại này.

Có ý kiến cho rằng, đối với dự án nhà ở thương mại, nếu trong khu đất thực hiện dự án có đất ở thì cần được thực hiện thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có mà không phải bị thu hồi, có như vậy mới nâng cao khả năng tiếp cận đất đai thực hiện dự án đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời, bảo đảm quyền lợi của người đang có quyền sử dụng đất ở lâu dài ổn định. Tuy nhiên, đối với dự án có quy mô lớn, tại các khu vực mới chưa có hạ tầng kỹ thuật hoặc đất hỗn hợp trong đó có đất sạch, cần thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Có ý kiến cho rằng, việc giao HĐND cấp tỉnh quyết định dự án trọng điểm là nội dung mới, cần tiếp tục xin ý kiến các cơ quan, địa phương để nghiên cứu, quy định cho phù hợp.

Về làm rõ các trường hợp thu hồi đất, các trường hợp đang có quyền sử dụng đất và thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Thanh báo cáo rằng, dự thảo luật được chỉnh lý tại Điều 79 và khoản 6 Điều 128 theo hướng làm rõ: người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của luật này nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển mục đích sử dụng đất; ngoài các trường hợp thu hồi đất là các trường hợp người sử dụng đất chưa có đất có thể thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Quy định này góp phần đẩy mạnh xu hướng thương mại hóa quyền sử dụng đất; tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng quy định theo hướng này chưa phù hợp trong trường hợp các dự án đầu tư mà đất là “phát sinh”, mục tiêu hướng tới là dự án đầu tư trên đất có đem lại lợi ích kinh tế-xã hội, có nhiều nhà đầu tư có năng lực cùng quan tâm thực hiện dự án đầu tư ngoài người đang có quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu để có quy định phù hợp đối với trường hợp dự án thuộc diện thu hồi đất mà nhà đầu tư có nguyện vọng thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì cần tạo điều kiện cho việc thỏa thuận; cân nhắc trường họp có sự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp.

Kết lại, ông Thanh thông tin, Thường trực Uỷ ban Kinh tế nhận thấy đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, để quy định rõ ràng, cụ thể, hợp lý, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn.