Đấu giá đất: Lợi - hại song hành

Mắt thấy, tai nghe ở các phiên đấu giá đất

Giá đất đấu tại huyện Quốc Oai (Hà Nội) vừa qua tăng gấp 8 lần giá khởi điểm tạo nên sự ngỡ ngàng trong dư luận. Nhưng có thể vẫn chưa phải giá đấu cao nhất khi mà dự kiến đầu tháng 11 tới đây, một số địa phương khác như Hoài Đức, Mỹ Đức, Ba Vì cũng đang có lịch cho các phiên đấu giá tiếp theo.

“

Cảnh báo về nỗi lo “bong bóng” bất động sản, luật sư Tuấn Anh cho rằng: Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao cũng khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân. Bên cạnh đó, tâm lý Fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) sẽ khiến nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm.

Các phiên đấu giá đất diễn ra không khác mấy các phiên “tập trận” với đủ các sắc thái: Dừng khẩn cấp phiên đấu giá dự kiến diễn ra vào ngày 25/10 tại huyện Quốc Oai; hay như không công nhận kết quả đấu giá đất tại phường Cổ Nhuế 2 và phường Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội)…

Trong bối cảnh hiện nay, theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản việt Nam (VARS) thì Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Với phiên đấu giá gần đây nhất tại quận Hà Đông đang là tâm điểm khi mà sau 15 tiếng tổ chức với 14 vòng đấu giá, lô đất có ký hiệu 1A-03 khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương) nằm gần nghĩa trang được trả giá cao nhất lên hơn 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần khởi điểm, tổng số tiền phải trả là 15 tỷ đồng.

Những lô đất trúng đấu giá đã được rao bán ngay sau đó với giá chênh từ 400-600 triệu đồng, sau giảm xuống còn 200 triệu đồng/lô thể hiện rõ nhu cầu thực của người tham gia đấu giá không nhiều. Phần lớn là những nhà đầu tư muốn kiếm lời nhanh chóng, đặc điểm của “cò” đất, hoặc là do muốn tạo mặt bằng giá mới để bán những lô đất có sẵn quanh khu vực. Chính vì vậy nếu quan sát thì sẽ không khó để nhận thấy, hầu hết những người, nhóm người tham gia đấu giá đa phần những người thân, thậm chí phải là người nhà, đáng tin cậy tham gia cùng, chính vì vậy không thể đảm bảo không xảy ra tình trạng thao túng giá.

Là người từng tham gia phiên đấu giá đất trước đây, nên những gì diễn ra tại phiên đấu giá đất thời gian gần đây ở những địa phương vùng ven Hà Nội với người viết bài này không xa lạ. Có chăng chỉ là thời điểm này, do tác động cả về chính sách, cả về tâm lý của nhà đầu tư, “cò” đất khiến cho giá đất trúng đấu giá có lúc được nhiều người gọi là “ngáo giá” và số lượng người tham gia lên tới mức kỷ lục, có khi tới hàng ngàn người.

Có lẽ chưa ở đâu mà đất đai lại trở thành hàng hóa dễ bán như tại các phiên đấu giá, nơi mà người bán và người mua tập trung với mật độ đậm đặc không cần bất cứ hình thức quảng cáo, PR nào.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - nguyên Trưởng khoa Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính, nhận định có dấu hiệu đầu cơ trong phiên đấu giá ở khu vực Hà Đông. Theo đó, một số nhóm nhà đầu tư và nhà đầu cơ muốn thổi giá đất để tạo ra một mặt bằng giá mới, không chỉ ở Hà Nội mà có thể lan rộng ra cả nước. Những cuộc đấu giá với giá cao chót vót rồi bỏ cọc làm nhiễu loạn thông tin thị trường như tại Thanh Oai, Hoài Đức… không còn quá xa lạ. Hệ lụy là giá đất ở khu vực đó sẽ tăng rất cao so với giá thực tế, thậm chí có thể vượt cả giá đất ở các quận nội thành.

Ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property) chia sẻ: Bản thân doanh nghiệp làm dự án nhưng cũng thấy rất hoang mang khi đất đấu giá có dấu hiệu bất thường, bị bơm thổi không đúng với giá trị thật.

Bộ Xây dựng cũng đã có báo cáo gửi Chính phủ chỉ ra những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng “loạn” trong các phiên đấu giá làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Trong đó chỉ ra có 3 nguyên nhân chính đã tác động đến kết quả đấu giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội vừa qua, đó là: mức giá khởi điểm thấp thu hút nhiều người tham gia, số tiền đặt cọc tham gia đấu giá thấp, trong các cuộc đấu giá có nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời.

Nỗi lo “bong bóng” bất động sản

“

Ông Lê Thanh Nam - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa có văn bản gửi UBND thành phố báo cáo tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Theo đó, 6 tháng đầu năm 2024, các địa phương đạt khoảng 11.013 tỷ đồng tiền trúng đấu giá, vượt cả năm 2023 (năm 2023 khoảng 9.200,62 tỷ đồng).
TS Cấn Văn Lực dự báo, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến sẽ tăng từ 2 - 7 lần, thậm chí cao hơn 10 lần so với bảng giá đất hiện tại.

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch chia sẻ, khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị quá mức so với giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua sẽ dẫn đến hiện tượng vỡ “bong bóng” bất động sản.

Cảnh báo về nỗi lo “bong bóng” bất động sản, luật sư Tuấn Anh cho rằng: Giá bất động sản bị đẩy lên quá cao cũng khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân. Bên cạnh đó, tâm lý Fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) sẽ khiến nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Bài học này đã diễn ra trên thực tế và khiến không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, dòng tiền bị “chôn” ở đất đai thay vì đi vào hoạt động kinh tế khác.

TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng: Hậu quả của việc đấu giá đất mất kiểm soát là rất nghiêm trọng, làm méo mó thị trường và có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và xã hội. Nó tạo ra bong bóng bất động sản bởi khi giá đất bị đẩy lên cao một cách không hợp lý, thị trường bất động sản dễ rơi vào trạng thái "bong bóng". Giá trị đất đai bị thổi phồng vượt xa giá trị thực tế, tạo ra nguy cơ “bong bóng” vỡ khi thị trường điều chỉnh.

Và điều này thực sự không mới mẻ khi mà trong quá khứ, nhiều thời điểm “bong bóng” vỡ chỉ sau 1 đêm. Bởi chỉ trước đó 1 ngày, môi giới và người mua, người bán còn tấp nập ở một địa điểm “sốt nóng”, nhưng ngay sáng ngày hôm sau đã vắng không một bóng người.

TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu cho rằng: Việc đầu cơ, đẩy giá lên cao chắc chắn tạo ra "bong bóng" bất động sản tại nhiều địa phương. Hiện tượng này hình thành tạo ra cơn sốt đất ảo. Cơn sốt ảo tạo ra bong bóng bất động sản mang tính rủi ro cho hệ thống. "Bong bóng" bất động sản sẽ vỡ khi giá nhà đất tăng quá mạnh, vượt khả năng hấp thụ của thị trường và giá bắt đầu lao dốc, gây rất nhiều thiệt hại cho người dân và các nhà đầu tư.

Mới đây, tại diễn đàn Quốc hội, báo cáo của Ủy ban Kinh tế đã ghi nhận tình trạng diễn biến thị trường bất động sản thời gian gần đây khi cho rằng: Tình trạng “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất tái diễn, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở. “Tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai, đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ trong khi người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận vì giá đất cao, vượt quá khả năng chi trả”, báo cáo của Uỷ ban Kinh tế chỉ ra.

Bên cạnh đó, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở dù có nhiều nỗ lực, cố gắng song kết quả chưa như kỳ vọng.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân: Các địa phương phải cẩn thận khi xây dựng phương án đấu giá đất

Đối với băn khoăn về xác định giá khởi điểm đấu giá, Luật Đất đai quy định đối với khu vực đã được đầu tư xây dựng hạ tầng thì áp dụng bảng giá đất để xác định giá khởi điểm. Khi địa phương đã xây dựng hạ tầng khu đấu giá, nếu thấy vị trí khu vực đó trong bảng giá còn thấp, không phù hợp thì có thể điều chỉnh cục bộ. Nếu không điều chỉnh bảng giá đất sẽ dẫn tới hiện tượng lợi dụng như đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh. Thậm chí, sau khi đấu giá một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, bỏ cọc… Do đó, các địa phương phải cẩn thận khi xây dựng phương án đấu giá đất .

Đề nghị các địa phương rút ngắn thời gian thu tiền sử dụng đất, hoặc quy định chặt về đối tượng tham gia đấu giá, phương thức nộp tiền, đặt cọc… để hạn chế bỏ cọc trong đấu giá đất.

TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam: Tăng cường phát triển nhà, hạn chế giao dịch đất nền

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, cần có những biện pháp quyết liệt và đồng bộ từ phía chính quyền. Cần tăng cường giám sát các cuộc đấu giá đất, nâng mức đặt cọc đấu giá và yêu cầu minh bạch thông tin về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch. Theo kinh nghiệm quốc tế thì một biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn, nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền. Chính phủ cần phát triển nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh để giảm áp lực lên giá đất tại các khu vực trung tâm và vùng ven. Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả và bền vững. Tăng cường phát triển nhà, hạn chế giao dịch đất nền. Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện dữ liệu thông tin đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá đất. Việc định giá đất cần phải dựa trên các tiêu chí khách quan, khoa học và minh bạch, tạo cơ sở để thực hiện đấu giá đất một cách công bằng và chính xác. Đồng thời, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ và gian lận thuế.

Ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Giải pháp đánh thuế nhà thứ hai

Đề xuất này xuất phát từ tình hình thị trường bất động sản, khi việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua tại một số khu vực, một số thời điểm cho thấy xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội, nhóm mua nhà, đất không phải mục đích để ở mà nhằm mục đích mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, “tạo giá ảo”, “thổi giá”… để trục lợi của giới đầu cơ, các cá nhân môi giới bất động sản, gây nhiễu loạn thị trường.

Việc đánh thuế này nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, “tạo giá ảo”, “thổi giá”; hỗ trợ người có nhu cầu ở thực có thể tiếp cận tốt hơn, giúp cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây cũng là giải pháp phổ biến, nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng, Bộ Xây dựng không nghĩ giải pháp này có thể đẩy giá nhà, đất tăng. M.H