Đề xuất cho phép mua, bán nhà ở xã hội sau 5 năm

Đối với chính sách bán lại nhà ở xã hội đã mua hoặc đã thuê mua sau thời hạn 5 năm, trước mắt, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì quy định cho phép bán lại theo cơ chế thị trường.

Hiệp hội đề xuất áp dụng quy định tương tự điểm c khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở xã hội và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu. Việc bổ sung này nhằm bảo đảm tính đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có hoặc chưa có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, để phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội, HoREA cho rằng cần bổ sung cơ chế kiểm soát nhằm xác định đúng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mới được mua, thuê mua loại hình nhà ở này. Qua đó, bảo đảm tính ổn định, liên tục của chính sách và để người mua, thuê mua nhà ở xã hội yên tâm được hưởng trọn vẹn chính sách một lần trong đời.

Trong bản tổng hợp ý kiến góp ý ba dự thảo luật về bất động sản, Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS ghi nhận nhiều quan điểm khác nhau về việc kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm.

Ông Nguyễn Đông Dương, Trưởng phòng kinh doanh Công ty Tuấn Bất Động Sản 123 và ông Phan Việt Hoàng, Phó Chủ tịch Hội đồng VARS IRE (Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam) cho rằng, cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sở hữu. Theo các chuyên gia, người dân mua nhà đúng điều kiện, sử dụng để ở nhưng sau đó phát sinh nhu cầu thay đổi nơi sinh sống không nên bị đồng nhất với những trường hợp trục lợi chính sách. Việc áp dụng một cơ chế hạn chế chung có thể khiến người mua nhà hợp pháp chịu thêm ràng buộc khi hoàn cảnh cá nhân thay đổi.

Ở góc độ đánh giá hiệu quả chính sách, ông Trần Thế Dũng - Phó Giám đốc Công ty TNHH Land Phát Đạt và ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên An Bảo nhấn mạnh sự cần thiết phải làm rõ thực trạng đầu cơ trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế. Theo đó, cơ quan quản lý cần xác định quy mô, phương thức và nhóm đối tượng thực hiện hành vi trục lợi, đồng thời đánh giá hiệu quả của việc tiếp tục giới hạn chuyển nhượng so với các giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ban đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.

Quan điểm này đặt trọng tâm vào việc kiểm soát đúng hành vi vi phạm thay vì mở rộng các biện pháp hạn chế đối với toàn bộ người sở hữu nhà ở xã hội. Bởi trên thực tế, mục đích mua nhà và nhu cầu sử dụng tài sản của mỗi người có thể thay đổi theo thời gian.