Đề xuất luật hóa nhà ở thương mại giá phù hợp

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), tại dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/7/2026, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung Mục 2 Chương III về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Tuy nhiên, HoREA cho biết tại dự thảo ngày 5/8/2026, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không còn được tiếp tục đề xuất. Từ đó, Hiệp hội kiến nghị bổ sung trở lại và hoàn thiện cơ chế phát triển loại hình nhà ở này.

Đáng chú ý, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không phải vấn đề mới được đặt ra. Đầu năm 2026, Bộ Xây dựng từng xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển loại hình nhà ở này.

Theo Bộ Xây dựng, chính sách nhằm góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình và nhu cầu ở thực.

Việc dự thảo Luật Nhà ở mới không tiếp tục đề xuất cơ chế riêng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp cũng đặt ra vấn đề về khả năng đáp ứng nhu cầu của nhóm người nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.

Theo HoREA, một bộ phận người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có nhu cầu ở thực nhưng không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường còn hạn chế. Nhà ở thương mại giá phù hợp vì vậy được kỳ vọng bổ sung một phân khúc sản phẩm cho nhóm nhu cầu này.

Thực trạng nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh được HoREA dẫn chứng cho thấy phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đã thu hẹp mạnh trong những năm gần đây.

Theo số liệu của Hiệp hội, năm 2017, TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) có 42.991 căn nhà ở thương mại, trong đó có 12.495 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 29,1%. Năm 2018, tỷ trọng này còn 24,7%; năm 2019 giảm xuống 10,2%.

Đến năm 2020, toàn thị trường chỉ còn 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm khoảng 1% nguồn cung. Đặc biệt, trong giai đoạn 2021-2024, HoREA cho biết thị trường không còn loại nhà ở thương mại giá phù hợp này. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp.

Sự cần thiết phải quan tâm nhiều hơn tới nhà ở phù hợp khả năng chi trả cũng đã được đặt ra ở cấp Trung ương.

Theo HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp nếu được đưa trở lại dự thảo Luật Nhà ở cần được thiết kế theo hướng phân biệt rõ với nhà ở xã hội, đồng thời bảo đảm đủ sức hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

Một trong những vấn đề được Hiệp hội lưu ý là cơ chế xác định lợi nhuận. Tại dự thảo trước, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa. HoREA cho rằng cách tiếp cận này chưa hợp lý bởi đây vẫn là nhà ở thương mại.

Theo Hiệp hội, thay vì khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nên kiểm soát giá đầu ra. Cụ thể, chủ đầu tư được quyết định giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê nhưng không được vượt quá mức giá tối đa do UBND cấp tỉnh quy định.

Với cách tiếp cận này, doanh nghiệp có thể chủ động tính toán chi phí, tiết giảm giá thành và quyết định hiệu quả đầu tư; trong khi Nhà nước vẫn kiểm soát được mức giá tối đa nhằm bảo đảm sản phẩm hướng tới mục tiêu phù hợp khả năng chi trả.

HoREA cũng đề nghị mở rộng đối tượng được mua loại nhà ở này. Thay vì chỉ gắn với các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội như phương án trước, Hiệp hội đề xuất bao gồm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đối với cá nhân, HoREA đề xuất chỉ được mua một căn nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư. Người đã được hưởng chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội thì không được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp.

Một vấn đề khác là cần xác định rõ ranh giới giữa hai chính sách. Theo HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là nhà ở thương mại nên không thể áp dụng toàn bộ cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Do đó, Hiệp hội không đồng tình với việc sử dụng các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc ưu đãi thuế tương tự nhà ở xã hội. Thay vào đó, cơ chế hỗ trợ cần tập trung vào những yếu tố có thể giúp giảm chi phí và thời gian triển khai dự án, tạo điều kiện để doanh nghiệp có khả năng cung cấp sản phẩm ở mức giá phù hợp.

HoREA đồng thời đề xuất áp dụng quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng theo hướng ưu tiên, tương tự một số cơ chế đang áp dụng đối với dự án nhà ở xã hội; cùng với chính sách tín dụng phù hợp để tạo thêm động lực cho doanh nghiệp tham gia.

Theo Hiệp hội, việc thiết kế một cơ chế riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp vừa phải bảo đảm đây là hoạt động đầu tư kinh doanh theo cơ chế thị trường, vừa hướng được sản phẩm tới nhóm người có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính còn hạn chế.