Dở khóc dở cười vì mua nhà trên giấy

Năm 2019, căn hộ dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long Q.Bình Thạnh, TP HCM) được Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Công ty Tiến Phát) bán cho nhiều người dân bằng “hợp đồng đặt cọc” với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2 khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo kế hoạch của Công ty Tiến Phát, dự án sẽ có giấy phép xây dựng thi công hoàn thành phần móng vào tháng 8/2019 để người dân được ký hợp đồng mua bán. Dự án này dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào quý IV/2021, nhưng đến nay vẫn chỉ là …bãi đất trống.

Người dân nóng lòng không biết đến bao giờ mới có nhà ở, thế nhưng kể từ sau thời điểm mở bán, mức giá của căn hộ dự án này trên thị trường thứ cấp đã được “thổi” chênh lệch lên 200-300 triệu đồng, tức là tăng lên gần 40 triệu đồng/m2.

Mới đây, ngày 23/6, Công ty Tiến Phát tiếp tục ra thông báo điều chỉnh tiến độ thanh toán và bàn giao căn hộ dự kiến khoảng 2 năm nữa, tới quý II/2024. Như vậy, những người dân mua nhà ở từ năm 2019 rơi vào cảnh “đâm lao phải theo lao”, tiếp tục “móc hầu bao” chờ đợi thêm 3 năm mới hy vọng nhận nhà ở, nhưng đây cũng chỉ là thời gian dự kiến.

Tương tự, các dự án City Gate 3, dự án Khu chung cư cao tầng đại lộ Võ Văn Kiệt, dự án Khu chung cư cao tầng tại 69 An Dương Vương tại phường 16, quận 8… công bố ra thị trường đầu năm 2019 và phần lớn căn hộ đã được đặt cọc.

Không chỉ các chủ đầu tư Việt Nam, ngay cả những thương hiệu bất động sản lớn của nước ngoài như CapitaLand, Keppel Land cũng rơi vào tình huống “vỡ kế hoạch kinh doanh nhà trên giấy” khi đã huy động vốn từ khách hàng, nhưng dự án không thể hoàn thiện pháp lý đúng tiến độ.

Đơn cử, cuối năm 2017, Tập đoàn bất động sản CapitaLand (Singapore) thông báo đã mua lại dự án căn hộ có tổng giá trị đầu tư 177 triệu USD tại Quận 4, TP HCM. Chi phí CapitaLand bỏ ra để mua lại là 38 triệu USD.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đại Đoàn kết, tiền thân dự án này do CTCP Đầu tư Sản xuất Kinh doanh Sài Gòn Cửu Long làm chủ đầu tư. Sau đó chuyển nhượng lại cho CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Việt Hưng Phú vào ngày 2/8/2017.

CapitaLand tiếp tục phát đi thông báo đã hoàn tất mua lại 100% cổ phần của Việt Hưng Phú để nhận quyền sở hữu và phát triển dự án và đổi tên thương mại thành De La Sol, cùng chiến lược marketing rầm rộ, tiến hành thu tiền của khách hàng từ 100 triệu đồng bằng hình thức “phiếu đặt chỗ có hoàn lại”.

Tại sự kiện ra mắt dự án De La Sol được tổ chức vào ngày 3/6/2018, CapitaLand đã đưa ra bảng giá và lịch thanh toán gửi khách hàng trình bày bằng song ngữ (tiếng Anh và tiếng Việt). Có 2 lịch thanh toán là “lịch thanh toán tiêu chuẩn” và “lịch thanh toán nhanh”.

Bằng hình thức này, CapitaLand thu về từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/căn hộ. Với 870 căn hộ, CapitaLand đã huy động trái phép không dưới 400 tỷ đồng. Nhưng năm 2020, CapitaLand phải thông báo hoàn tiền lại cho khách hàng vì trễ hẹn ký hợp đồng mua bán, tới nay dự án chưa xong móng.

Trước thực trạng mua bán nhà ở “trên giấy”, một Tổng giám đốc đang có 2 dự án bị vướng thủ tục pháp lý ở Quận 8, TP HCM cho biết: “Hai dự án của chúng tôi được chấp thuận đầu tư từ năm 2015, thẩm định thiết kế cơ sở từ tháng 3/2017, cấp phép xây dựng phần ngầm từ tháng 8/2018. Trên cở sở pháp lý đó, chủ đầu tư đã tổ chức thi công phần ngầm và được Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra hiện trạng công trình từ tháng 5/2019. Theo quy trình, sau khi xây dựng xong phần ngầm, chủ đầu tư xin phép Sở Xây dựng để xây dựng tiếp phần trên. Song song với đó, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục để Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đánh giá, tính ra giá trị tiền sử dụng đất để doanh nghiệp nộp vào ngân sách thành phố. Nhưng 3 năm nay, Hội đồng thẩm định giá đất vẫn chưa đưa ra con số cụ thể về tiền sử dụng đất để doanh nghiệp đóng.”

Vướng tính tiền sử dụng đất là một trong rất nhiều lý do khiến thủ tục pháp lý của nhiều dự án bất đống sản tại TP HCM bị “mắc kẹt”. Ngoài ra, theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM, trên địa bàn thành phố hiện đang có khoảng 158 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý (đất công), đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Tất cả những lý do này khiến cho nhiều dự án mà doanh nghiệp đã lỡ huy động vốn từ dân rơi vào thế kẹt, còn người dân đã chấp nhận mua cũng rơi vào cảnh chờ đợi.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Thái Bình, Đoàn luật sư TP HCM đánh giá, thực tế việc mua bán “nhà trên giấy” dù các doanh nghiệp biết vi phạm luật kinh doanh bất động sản huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện nhưng để có dòng tiền, thăm dò thị trường, đánh giá sức, mua doanh nghiệp sẵn sàng tung chiến lược maketing để bán cho người dân.

Còn người dân với tâm lý mua sớm thì giá rẻ, thực tế nhiều dự án bán khi chưa đủ pháp lý căn hộ có mức giá chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng so với các dự án có căn hộ không dưới 3 tỷ đồng khi đã đủ điều kiện pháp lý, do vậy nhiều người vẫn “nhắm mắt” chấp nhận. Thực tế này đã mang lại nhiều may rủi”.