Doanh nghiệp bất động sản buộc phải cơ cấu lại danh mục

Tâm lý nhà đầu tư đã dịch chuyển

Ông Nguyễn Văn Long, Phó Tổng Giám đốc Mai Việt Land đã thẳng thắn chia sẻ, khoảng 6 tháng trở lại đây, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại so với giai đoạn trước khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Theo ông, nhiều yếu tố đang tác động đến thị trường, trong đó có mặt bằng lãi suất ngân hàng, biến động của các kênh đầu tư khác cũng như tâm lý dè dặt của khách hàng trước những thay đổi của môi trường kinh tế.

Theo ông Long, một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là sự dịch chuyển trong tâm lý của nhà đầu tư. Nếu như ở các giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với mục tiêu lướt sóng ngắn hạn, kỳ vọng hưởng lợi từ tốc độ tăng giá nhanh, thì hiện nay xu hướng này đã giảm đáng kể. Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn tới các sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, khai thác cho thuê hiệu quả và có giá trị sử dụng thực tế.

“Khách hàng bây giờ không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác tài sản, hiệu quả dòng tiền và tính bền vững của khoản đầu tư”, ông Long nhận định.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS giai đoạn 2026-2030 sẽ bước sang một giai đoạn phát triển mới.

Nếu như giai đoạn 2020-2024 chứng kiến tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và căn hộ để ở do nhiều dự án bị ách tắc thủ tục pháp lý, khiến nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thị trường, thì từ năm 2025 đến nay, cùng với việc Quốc hội và Chính phủ tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách và pháp luật, hàng loạt dự án đã được khởi động trở lại.

“Có những dự án đã phải treo cả chục năm nay mới được tái khởi động. Vì vậy, chúng tôi đánh giá nguồn cung từ nay đến năm 2027-2028 sẽ tăng rất mạnh”, ông Hiệp nhận định.

Tuy nhiên, theo đại diện GP Invest, mặt bằng lãi suất ngân hàng hiện vẫn ở mức cao, tạo áp lực đáng kể đối với cả doanh nghiệp BĐS và người mua nhà. Hiện nay, lãi suất vay phổ biến dao động từ 11,5-12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.

Thị trường BĐS đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với những tiêu chuẩn khắt khe hơn. Mô hình kinh doanh dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc tập trung vào các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế đã bộc lộ nhiều rủi ro. Bối cảnh hiện nay đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động điều chỉnh để thích ứng.

Cuộc sàng lọc tự nhiên của thị trường đang hướng dòng tiền về những doanh nghiệp có năng lực tài chính lành mạnh và những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực của xã hội.

Áp lực cạnh tranh ngày càng lớn

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết áp lực cạnh tranh ngày càng gay gắt khi nguồn cung được tháo gỡ và đưa ra thị trường nhiều hơn. Cùng với đó là bài toán về chất lượng và cơ cấu nguồn cung sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nguồn vốn cũng là một thách thức lớn khi chi phí vốn tăng cao, làm thu hẹp dòng tiền chảy vào thị trường. Đồng thời, chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao và khó giảm, ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của sản phẩm BĐS.

Ngoài ra, việc quản trị dữ liệu và thông tin ngày càng chặt chẽ hơn cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường tăng mạnh kéo theo áp lực về phát triển hạ tầng, quy hoạch vùng và khả năng đáp ứng của thị trường.

TS.Nguyễn Văn Đính cho rằng doanh nghiệp cần tập trung phát triển các sản phẩm có tính cạnh tranh cao, bao gồm giá bán hợp lý, chất lượng tốt, khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả và thanh khoản cao.

Các chủ đầu tư cũng cần vận dụng linh hoạt các chính sách hỗ trợ khách hàng nhằm gia tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Theo ông, thời gian gần đây đã xuất hiện nhiều giải pháp sáng tạo như huy động nguồn vốn từ vàng trong dân để hỗ trợ thị trường.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần nâng cao hiệu quả đầu tư, tối ưu chi phí để tạo ra các sản phẩm có giá thành phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, các thành viên tham gia thị trường cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, nâng cao năng lực phát triển dự án và tăng cường hợp tác nhằm tạo ra những sản phẩm đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường cũng như các chuẩn mực quốc tế.

“Mục tiêu cuối cùng là tạo ra những sản phẩm làm hài lòng cả người dân và nhà đầu tư, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững”, TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Để duy trì sự phát triển ổn định, nhiều doanh nghiệp đang chủ động thực hiện các giải pháp tái cấu trúc như cân đối lại danh mục đầu tư, đưa tỷ lệ nợ vay về mức an toàn, tối ưu hóa chi phí vận hành, đồng thời tìm kiếm các không gian tăng trưởng mới như BĐS công nghiệp, BĐS giá phù hợp, BĐS xanh hay ứng dụng các giải pháp công nghệ số.

Theo các chuyên gia, nếu năm 2025 là năm thị trường BĐS được tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và từng bước phục hồi thì từ khóa của năm 2026, thậm chí kéo dài đến năm 2030, sẽ là tái cấu trúc.

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp tại các khu vực lõi đô thị đang có dấu hiệu chững lại về thanh khoản khi mặt bằng giá đã tăng lên mức rất cao. Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng bám sát hơn nhu cầu ở thực của thị trường, đồng thời tối ưu hóa quy trình phát triển dự án và kiểm soát chi phí đầu tư.