Đơn giản thủ tục để người nghèo có nhà ở

Các phân khúc đều giảm mạnh

Theo số liệu khảo sát vừa công bố mới đây của DKRA Group, thị trường BĐS TPHCM và các tỉnh lân cận về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong vài tháng qua có sự sụt giảm đáng kể so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 3/2022 ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng hơn 1.000 sản phẩm, giảm gần 66% so với quý trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm xấp xỉ 80%. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại TPHCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ quý 3/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng gần 5.000 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm trên 60 % so với quý 2. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương hơn 2.500 căn, giảm 77 % so với quý trước. Thị trường TPHCM và Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm trên 91% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Ông Phạm Lâm - đại diện DKRA Group dự báo, nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong 3 tháng cuối năm sẽ tăng nhẹ, tập trung chủ yếu ở các thị trường vùng ven TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Thị trường thứ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong giai đoạn cuối năm. Ở phân khúc căn hộ, ông Lâm cho biết, nguồn cung mới quý 4/2022 có thể sẽ tăng, đạt mức khoảng 6.000 - 7.000 căn. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng… trong những tháng cuối năm 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thị trường BĐS tại TPHCM và các vùng phụ cần từ nay đến cuối năm khó có được đà tăng trưởng bình thường. Nguyên nhân là giá BĐS ở khu vực đang ở mức khá cao sau đợt sốt giá vừa qua, đặc biệt các ngân hàng đang khống chế tín dụng cho BĐS đã ảnh hưởng khá nhiều đến giao dịch BĐS. Ông Đính cho rằng, những điều trên tiếp tục giúp khống chế tình trạng đầu cơ, hay “lướt sóng”. Vì thế ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của cả người mua, người bán, nhà đầu tư theo chiều hướng “dừng lại chờ thời”.

Cải thiện thủ tục cho nhà ở xã hội

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho hay, thành phố có khoảng gần 500 nghìn hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình. Trong đó, có khoảng 20 nghìn hộ là cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; gần 300 nghìn hộ có nhu cầu thuê NOXH; trên 100 nghìn hộ có nhu cầu mua, thuê mua NOXH. Bên cạnh đó, có khoảng 20 nghìn hộ sống trên và ven kênh, rạch và 35 nghìn hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư.

Lãnh đạo UBND TPHCM đưa ra kế hoạch xây dựng nhiều NOXH hỗ trợ cho người có thu nhập thấp; phấn đấu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH. Tuy nhiên, mục tiêu này sẽ khó thành hiện thực khi các chính sách về NOXH đã và đang bộc lộ một số hạn chế và thách thức. Điển hình như quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí một thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.

Ông Đào Văn Thân - Tổng Giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại TPHCM chia sẻ, với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao; chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn. “Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh” - ông Thân nói.

Cũng theo ông Thân, đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện, do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. “Điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài. Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua” - ông Thân nhấn mạnh.

Là một tỉnh có công nghiệp phát triển, với lượng lao động nhập cư khá đông, nhu cầu NOXH cao đến nay, tỉnh Bình Dương đã đưa vào sử dụng 25 dự án NOXH độc lập, cung cấp trên 34 nghìn căn hộ. Trong đó, 11 dự án NOXH có nguồn vốn ngoài ngân sách, giá bán nhà ở thấp nhất 5,6 triệu đồng/m2 và cao nhất là 14,89 triệu đồng/m2. Từ nay đến năm 2025, tỉnh Bình Dương cần gần 62 nghìn căn hộ với tổng diện tích gần 3 triệu m2 sàn để đáp ứng nhu cầu của công nhân, người thu nhập thấp trong các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương Võ Hoàng Ngân cho hay, việc phát triển NOXH chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, chưa huy động được nhiều thành phần kinh tế và nguồn lực xã hội đầu tư. Nguyên nhân theo ông Ngân là do thiếu quỹ đất; việc bố trí nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi còn hạn hẹp; các chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh… Ông Ngân đề nghị, cần quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong quy hoạch và phát triển khu công nghiệp phải dành diện tích nhất định xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động; bảo đảm phát triển các khu công nghiệp phải đồng bộ với phát triển nhà ở cùng các điều kiện về hạ tầng thiết yếu cho công nhân.