Giá chung cư bị thao túng

Gần đây, giới kinh doanh bất động sản (BĐS) cho rằng loại hình căn hộ chung cư đã “tỏa sáng” trên thị trường BĐS. Nhất là ở Hà Nội. Tuy nhiên, thực tế lại cho thấy giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao, càng khiến cho người mua nhà thất vọng. Để tạo sóng, không ít chủ chung cư, giới đầu tư kinh doanh đã đưa ra những con số không thật nhằm dẫn dắt thị trường. Trong đó có cả việc đưa ra con số “trên trời” khi cho rằng giao dịch mua bán thành công các căn hộ chung cư từ trung cấp tới cao cấp trong 3 tháng gần đây ở Hà Nội tăng gấp 5 lần so với quý 1/2024.

Thực ra đó chính là một trong nhiều “chiêu” thổi giá, thao túng thị trường. Vì thế cần phải rất thận trọng và tỉnh táo khi tiếp nhận những thông tin loại này.

Giới chuyên gia cho rằng, việc tăng giá căn hộ chung cư bên cạnh nhu cầu có thật của người dân thì còn có sự tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ. Hành vi đó được gọi là thao túng, làm giá trong thị trường BĐS. Đặc biệt là hiện tượng các sàn giao dịch cấu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” làm nhiễu loạn thị trường BĐS để trục lợi, đẩy thiệt hại sang người khác.

Nói như ông Nguyễn Văn Đính - Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thì việc nhà đất tăng giá thời gian gần đây không phải là sốt đất mà là dấu hiệu bất thường mang tính cục bộ trên thị trường. Trong bối cảnh BĐS chưa hồi phục hoàn toàn, các dự án vẫn còn phải tháo gỡ ách tắc, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn… nhưng vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và lại tăng tại các khu vực không có dự án mới, là không bình thường.

Còn nhớ, tại kỳ họp 6 của Quốc hội, trong phiên thảo luận ngày 31/10/2023, góp ý về các hành vi bị cấm, một số đại biểu đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường BĐS. Theo đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai), hành vi thao túng thị trường BĐS nguy hiểm cũng không kém gì đối với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Hành vi thao túng đối với thị trường BĐS có thể dẫn đến tình trạng bong bóng và giá trên trời. Từ đó ĐBQH đề nghị cần phải xử lý nghiêm, tương tự Điều 211 Bộ Luật Hình sự quy định về hành vi thao túng thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Hồng Thái - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc hình thành chế tài xử lý những hành vi nhằm thao túng thị trường BĐS còn nhiều vướng mắc, khó khăn; mạc dù thị trường BĐS hiện nay đã và đang xảy ra việc thao túng, làm giá, thông đồng, cấu kết giữa các nhóm lợi ích để đẩy hoặc ghìm giá nhằm trục lợi; cùng đó là việc lợi dụng hoạt động mua bán BĐS để gián tiếp thổi giá trị thương hiệu doanh nghiệp. Luật sư Thái cho rằng, Bộ luật Hình sự chưa quy định tội danh nào trực tiếp về hành vi thao túng thị trường BĐS, nhưng để có thể xử lý thì có thể viện dẫn sang các tội danh như “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”, “lừa dối khách hàng”…

Bên cạnh đó, Luật sư Thái cũng cho rằng việc thiếu chế tài xử lý đã làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh BĐS dường như ít lo sợ sai phạm. “Nếu có một hệ thống quy phạm đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự” - Luật sư Thái nói.

Thực tế môi trường kinh doanh BĐS, trong đó có việc mua bán chung cư ở các đô thị lớn cho thấy còn nhiều bất cập, dễ dẫn tới thao túng giá của các nhóm lợi ích, từ đó khiến cho thị trường thiếu minh bạch, thiếu ổn định kéo dài. Chính vì vậy, việc đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đề xuất phải công bố xếp hạng chung cư trước khi mở bán nhằm dẹp loạn “thổi giá” là rất cần nghiên cứu, áp dụng.

Nếu làm được điều đó thì ít nhiều giảm bớt tình trạng “quảng cáo thăng hoa, nhận nhà vỡ mộng” không hiếm trên thị trường BĐS suốt thời gian qua mà vẫn không có dấu hiệu chấm dứt.