Giá đất cần hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng

Đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất

Ngày 29/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP. Hải Phòng) cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trước mắt mà còn trở thành công cụ kiến tạo phát triển, tạo nền tảng pháp lý ổn định, minh bạch, giải quyết được những bất cập có tính căn bản kéo dài trong quản lý, sử dụng đất đai; khơi thông nguồn lực cho phát triển, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Ông Sơn đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đây là một thay đổi quan trọng, có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, đánh giá cao tại điểm e khoản 2 Điều 71 đã bổ sung yêu cầu tỷ lệ bồi thường không thấp hơn giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời tại Báo cáo giải trình, Bộ Tài chính đã làm rõ định hướng tăng cường kiểm tra, giám sát của Trung ương, đồng thời dự kiến quy định chi tiết quy trình thẩm định, quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại nghị định.

Tuy nhiên, ông Sơn đề nghị cần quan tâm đến hai vấn đề cần phải làm rõ. Theo đó, khoản 1 Điều 75 quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, khoản 5 Điều 75 giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

“Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch, bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất”, ông Sơn nhìn nhận. Đồng thời nêu rõ, theo Báo cáo giải trình của Bộ Tài chính, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ thay thế giá đất cụ thể và trực tiếp quyết định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường. Như vậy, cùng một cấp chính quyền vừa quyết định giá, vừa thu tiền, vừa chi tiền bồi thường. Nếu không có cơ chế kiểm soát độc lập, động cơ ngân sách có thể chi phối giá đất, dẫn đến hoặc thất thu cho Nhà nước, hoặc thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi.

Cho rằng tại khoản 1 Điều 74 quy định định giá dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan, nhưng chưa thể hiện rõ nguyên tắc kiểm soát chất lượng dữ liệu đầu vào, đặc biệt là loại trừ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng giá. Từ đó vị đại biểu Đoàn TP. Hải Phòng đề nghị bổ sung tại Điều 74 nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất; đồng thời quy định tại Điều 75 trách nhiệm công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn.

“Đề nghị đưa ngay vào dự thảo luật các nội dung Bộ Tài chính đã đề xuất tiếp thu; làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất tại khoản 5 Điều 75; quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, với thời hạn giải quyết cụ thể”, ông Sơn kiến nghị và cho rằng, mục tiêu không phải là xác định giá đất cao hay thấp, mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Đề xuất giao Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K

Đề cập đến quyết định hệ số quyết định và hệ số điều chỉnh giá đất (khoản 5, khoản 6 Điều 75), đại biểu Quốc hội Hoàng Quốc Khánh (Đoàn Lai Châu) phân tích: Theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh và hệ số điều chỉnh do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. Thực tế, giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi thay đổi về quy hoạch, hạ tầng giao thông, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mọi trường hợp điều chỉnh hệ số thì phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động thực tế.

Ông Khánh đề nghị nghiên cứu sửa khoản 5, khoản 6 Điều 75 theo hướng: Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp.

“Tôi cho rằng quy định này vừa đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, kịp thời xử lý những biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính, quyền lợi của người sử dụng đất”, ông Khánh nói.

Theo đại biểu Quốc hội Lê Hữu Trí (Đoàn Khánh Hoà), thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh. Nếu xác định mức giá quá cao thì chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp thì người có đất bị thu hồi có nguy cơ chịu thiệt thòi.

Từ kinh nghiệm từng trải qua Chánh thanh tra tỉnh Khánh Hoà, ông Trí cho hay, vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Ông Trí đề nghị nghiên cứu ba nhóm giải pháp như: quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù mà bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế. Nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Cơ chế này phải bảo đảm công khai, minh bạch, kiểm soát chặt chẽ và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.