Gỡ nút thắt nhà ở xã hội

Những điểm mở của Luật mới

Giới chuyên gia nhận định, Luật Nhà ở 2023 đã điều chỉnh theo hướng tạo thuận lợi hơn với cả chủ đầu tư làm dự án và người có nhu cầu mua nhà ở xã hội (NOXH). Cùng đó, các “điểm mở” trong những dự án Luật liên quan mới được thông qua cũng sẽ giúp NOXH tăng tốc phát triển trong thời gian tới.

Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất NOXH sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển NOXH từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, từ đó, địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, năm 2024, có 108 dự án NOXH đăng ký về đích. Nếu các dự án này hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 47.500 căn NOXH. Đây là một tín hiệu vui ghi nhận sự tăng tốc của các địa phương trong phát triển NOXH sau thời gian dài cầm chừng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, chương VI của Luật Nhà ở 2023 đã quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách để phát triển NOXH, trước hết là nhằm thực hiện mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030. Nổi bật là việc quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp đã được phê duyệt.

Cùng đó, khoản 5, điều 77 cũng cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua NOXH. Nhờ đó, khắc phục được bất cập của khoản 4, điều 50 Luật Nhà ở 2014 - không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bỏ điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập”, quy định “đối tượng thuê NOXH thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”. Ông Châu cho rằng, điều này rất hợp tình, hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương.

Khi nào khó khăn được giải tỏa?

Theo chia sẻ của các DN trong ngành bất động sản, trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, thì chủ đầu tư của các dự án NOXH phần lớn là không có lãi, thậm chí bị thua lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục.

Nhiều quy định trong luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố Nhà nước chứ không mang tính chất thị trường. Đơn cử như người lao động muốn mua NOXH cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp (DN), rồi xác nhận của địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên; trong khu công nghiệp sẽ có nhà ở lưu trú cho công nhân; cho phép DN được mua hoặc thuê nhà cho công nhân ở... Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển NOXH, thu hút người lao động của các địa phương hiện nay.

Mặc dù vậy, nhiều DN cho rằng các khó khăn vẫn chưa thật sự chấm dứt. Trong đó, việc quy định các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán lại sau 5 năm đưa vào sử dụng là rất khó để thực hiện, dẫn đến vốn của DN sẽ "nằm" một chỗ.

Ngoài ra, vấn đề về vốn cũng gây khó cho DN bất động sản. Theo quy định, đất ở trong khu đô thị được làm NOXH thì không được tiếp cận gói vay 120.000 tỷ đồng. Trong khi đó, nếu DN đi vay ngân hàng thương mại phục vụ làm dự án NOXH bằng cách thế chấp tài sản trên đất, thì người dân sẽ không tiếp cận được gói vay của Ngân hàng Chính sách xã hội nữa, vì nhà ở đó đã bị thế chấp. Còn nếu DN chấp nhận không vay để cho người dân vay thì DN sẽ không có nguồn lực để phát triển dự án.

Như vậy, dù Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ gỡ những điểm nghẽn cho phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc NOXH, song, vẫn còn đó không ít khó khăn, thách thức. Giới chuyên gia trong ngành dự đoán, phải đến năm 2025 thì những khó khăn đối với NOXH mới có thể giải tỏa. Vấn đề khiến nguồn cung không thông, các chủ đầu tư không bán được nhà ở không phải do không có cầu, mà vấn đề chính là vướng ở chính sách. Bởi vậy, phải đợi đến khi các Luật Nhà ở 2-23 chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được điểm nghẽn này.