HoREA kiến nghị 'siết' chặt việc 'đặt cọc' đất nền hình thành trong tương lai

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), quy định "Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này", là quy định "thừa", không cần thiết.

Bởi lẽ, nếu là dự án "nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản", có nghĩa là "đã giao kết hợp đồng" thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản "thanh toán lần đầu" không quá 30% giá trị hợp đồng.

Do đó, việc đặt cọc để "bảo đảm thực hiện hợp đồng" hầu như rất ít khi xảy ra "rủi ro" và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

"Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi "đặt cọc" đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà để "bảo đảm giao kết hợp đồng" mà hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi "nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh", ông Châu nhận định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định này để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép "bên đặt cọc" và "bên nhận đặt cọc" thỏa thuận giá trị khoản tiền "đặt cọc" có thể phát sinh hành vi "lừa đảo" gây thiệt hại "bên đặt cọc".

"Vì vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau: "d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai", Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Ngoài kiến nghị "siết" đặt cọc đất nền hình thành trong tương lai, HoREA cũng đề xuất cơ quan chức năng xem xét bỏ quy định "bảo lãnh" trong bán, cho thuê mua nhà... trên giấy.

Cụ thể, theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai", đã bộc lộ một loạt các "bất cập, hạn chế".

Thứ nhất, quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu "phí bảo lãnh ngân hàng" (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

"Chủ đầu tư phải trả "phí bảo lãnh ngân hàng" thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên "phí bảo lãnh" cũng rất cao.

Song, phí bảo lãnh ngân hàng" được chủ đầu tư "trả trước" cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà "cuối cùng" thì người mua nhà phải gánh chịu "phí bảo lãnh ngân hàng" (bằng khoảng 2% giá bán nhà)", ông Châu nhận định.

Thứ hai, có "dấu hiệu" quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" hầu như chỉ "làm lợi" cho ngân hàng thương mại.

Thứ ba, nếu thực hiện đúng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" thì "khó" cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng "khối tài sản bảo đảm" của doanh nghiệp cho "khoản bảo lãnh" nên không được khai thác sử dụng hiệu quả "khối tài sản bảo đảm" này.

Quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

"Vì vậy, HoREA đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai", để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng", ông Châu kiến nghị.