Khoảng trống pháp lý của chung cư mini

PV:Thưa ông, vụ cháy xảy ra tại quận Thanh Xuân, Hà Nội gây chấn động, dẫn đến việc rà soát cái gọi là chung cư mini. Trong khi nó tồn tại bao lâu nay, không hề ít, ở các thành phố lớn?

KTS Trần Huy Ánh: "Chung cư mini” không nằm trong Danh mục cấp phép hay quy chuẩn, quy phạm thông thường, nên hộ nào xây nhà để khai thác làm “chung cư mini” sẽ là lách luật. Người ta chỉ xin xây dựng nhà ở, sau đó khi ở, sẽ sử dụng, khai thác cho thuê lại, biến tướng hoặc hoán cải chia thành phòng, buồng để cho thuê.

Nhưng vì sao nó lại tồn tại được, thưa ông?

- Luật Nhà ở 2014 cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng “nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Soi chiếu vào luật thì mô hình chung cư mini đúng/sai ở chỗ nào, thưa ông?

- Nếu chung cư mini có giấy phép xây dựng, làm đúng giấy phép thì có mặt tích cực: tối ưu hóa tài nguyên đất đai, có nghĩa xây trên đất ở tư nhân không phải tạo mặt bằng từ đất phải di dân hay lấy đất ruộng để kinh doanh nhà; Huy động vốn tư nhân xây nhà ở với giá cả hợp lý mà không cần Nhà nước phải hỗ trợ, ưu đãi cấp đất/vay vốn; Phần lớn căn hộ có diện tích 40-50m2/căn hộ, lớn gấp đôi quy định của Bộ Xây dựng (25m2).

Nhưng hầu hết chung cư mini tự phát đều mắc lỗi xây dựng sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng dẫn đến hậu quả không đảm bảo chất lượng, vi phạm PCCC, tăng nguy cơ cháy nổ, quá tải hạ tầng kỹ thuật, xã hội… thì trách nhiệm thuộc cơ quan quản lý/chính quyền địa phương. Người đứng đầu cơ quan đó phải chịu trách nhiệm, có thể là lãnh đạo Sở Xây dựng/Kiến trúc (cấp phép), Thanh tra xây dựng/đô thị, Chính quyền địa phương (giám sát xây dựng).

Là chuyên gia kiến trúc đô thị, ông nói gì về việc chung cư trong thực tế được bán hoặc cho thuê?

- Đây là vấn đề pháp lý hiện còn vướng mắc. Thực tế việc nở rộ chung cư mini phản ánh cung - cầu đúng quy luật của kinh tế thị trường trong lĩnh vực nhà ở, phù hợp với hoạt động và thu nhập của không ít cư dân đô thị. Và theo quy định của luật thì “được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Nhưng trong thực tế thì chưa có văn bản hướng dẫn nên một mặt vướng mắc về pháp lý khi hầu hết người mua không được cấp quyền sở hữu, mặt khác người ta cấp phép không đúng, hoặc làm ngơ để xây dựng không đúng so với cấp phép. Chung cư mini để bán hay cho thuê? Nhiều cư dân bỏ tiền mua chung cư mini và chưa biết bao giờ có “sổ hồng”.

Có nhiều ý kiến cho rằng, chung cư mini chỉ nên là loại hình bất động sản cho thuê, không nên bán. Nhưng đã là nhà ở thì mua hay bán cũng phải đủ tiêu chuẩn an toàn và như vậy bán hay cho thuê đều phải đủ các điều kiện pháp lý.

Thực tế người bán và mua ngầm thỏa hiệp với nhau là mua bán “quyền được ở lâu dài” cũng có thể hiểu là trả tiền thuê một lần suốt cả đời tồn tại tài sản này. Việc mua đi bán lại quyền này cũng đang diễn ra hàng ngày. Mọi chuyện êm đẹp cho tới khi nảy sinh những tranh chấp phát sinh mà tất cả chúng ta cũng chưa biết được nó như thế nào và càng không biết được các cơ quan quản lý sẽ xử lý thế nào. Ví dụ, nếu chẳng may tòa nhà hư hỏng toàn bộ thì không ai đứng ra chịu trách nhiệm và người mua sẽ tay trắng. Mà chúng ta đang nhìn thấy nhãn tiền từ vụ cháy chung cư mini ở Thanh Xuân.

Thưa ông, nhiều người bức xúc về vụ cháy đặc biệt nghiêm trọng vừa rồi, đòi phải cấm chung cư mini hoạt động. Nhưng một số người đã phải bỏ ra khoản tiền không nhỏ để mua “quyền được ở lâu dài” những căn hộ này. Vậy có nên hiểu một cách đơn giản là “dẹp” hết chung cư mini như dẹp một cái chợ cóc không?

- Với nhiều người thu nhập thấp chấp nhận đi thuê hoặc mua chung cư mini là sự lựa chọn tối ưu trong bối cảnh hiện nay. Chung cư mini quy mô nào thì cũng là tài sản lớn của người mua/người bán và của xã hội. Nó đang là thực trạng cần giải pháp quản lý phù hợp.

Như vậy, vấn đề ở đây không phải là cấm, mà là ở khâu quản lý?

- Khi xem xét các tồn tại, lúng túng trong việc quản lý các loại hình kinh doanh/giao dịch nhà ở, nhiều ý kiến cho rằng, vì việc mâu thuẫn giữa các nghị định, Luật Nhà ở của năm 2005 và 2014 nên đã tạo nên kẽ hở lớn về mặt pháp luật khiến việc phát triển chung cư mini trong thời gian qua bị lợi dụng, xây dựng trái phép, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Đáng nói là chữa mãi, bổ sung, điều chỉnh mãi nhưng vẫn nhiều bất cập phát sinh trong văn bản luật, như kẽ hở về giao dịch/sở hữu/quyền/trách nhiệm mua bán, bảo trì, bớt xén diện tích… Phải chăng các nhà soạn thảo văn bản chưa thoát khỏi tư duy bao cấp nên không phù hợp với kinh tế thị trường.

Nên chăng cần thay quy trình/công cụ quản lý hành chính bằng công cụ tài chính để điều chỉnh. Công cụ được áp dụng quản lý đất đai: đất ở khác với đất kinh doanh nhà ở, cho đến thuế phí vào bất động sản kinh doanh nhà ở có lợi nhuận thì phải bù đủ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội mà khu vực đó tọa lạc. Bao nhiêu diện tích bán đi thì ngần đó tiền thuế thu về ngân sách. Người mua muốn đảm bảo quyền lợi thì phải đòi hỏi người bán chứng minh hàng hóa đủ điều kiện giao dịch (nhà bán bắt buộc phải công khai giấy tờ pháp lý trên mạng).

Ông có kiến nghị với các giải pháp cụ thể không?

- Giải pháp “khẩn cấp” là không cho xe máy điện, xe máy cũ (đã rò rỉ mùi xăng) để trong nhà , tiến tới chỉ cho để xe đạp thường. Bên cạnh đó cộng đồng cư dân và chính quyền sở tại với sự trợ giúp của các chuyên gia tình nguyện đưa ra các phương án PCCC tại chỗ, khả thi.

Giải pháp “đồng thời” là rà soát các văn bản pháp lý, quy chuẩn kỹ thuật để ứng xử với chung cư mini có tính khả thi, từng bước nâng cao chất lượng an toàn với sự tham gia chủ động của các bên có lợi ích trực tiếp: người mua, người bán, cộng đồng tại chỗ và chính quyền sở tại. Rà soát các quỹ đất dự án bỏ hoang, quỹ nhà không có người ở tại các quận, huyện: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Trì, Hoàng Mai, Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh để có biện pháp tài chính thích hợp hạn chế đầu cơ nhà đất rồi để hoang, lãng phí. Tạo nguồn tài chính và đất để phát triển chung cư mini hợp chuẩn.

Giải pháp lâu dài là tập trung phát triển tuyến giao thông cao tốc đi tới các đô thị vệ tinh ít hơn 30 phút để cư dân có nhà giá rẻ nhưng vẫn có cơ hội việc làm tại trung tâm thành phố.

Trân trọng cảm ơn ông!