Khuyến khích xây nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước

Theo Bộ Xây dựng, sau 2 năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội. Chẳng hạn, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Trung ương đã nêu quan điểm: Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn. Do đó, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định về nhà ở liên quan đến phân loại đô thị (như khu vực phải xây dựng nhà ở để bán hoặc được phép phân lô bán nền, khu vực mà dự án phải có nghĩa vụ dành diện tích xây dựng nhà ở xã hội…).

Đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, loại hình nhà ở xã hội, việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần được rà soát để bảo đảm mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và chính sách an sinh xã hội. Quá trình thực hiện cho thấy cần có các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc bán, cho thuê, cho thuê mua, bán lại nhà ở xã hội bảo đảm đúng đối tượng, không trục lợi chính sách.

Chuyên gia bất động sản Lê Hoàng Hải cho rằng, một số quy định giao dịch về nhà ở trong Luật Nhà ở có sự trùng lặp với quy định của Bộ luật Dân sự cần được rà soát lược bỏ. Quy định về thế chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa đồng bộ với pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về đất đai. Điều này dẫn đến vướng mắc, lúng túng cho các chủ đầu tư và các cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương trong việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của chủ đầu tư.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Bộ vừa có Tờ trình Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Chính phủ. Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 nhằm hoàn thiện môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng; có chính sách phát triển nhà ở để hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp.

Điểm mới trong đề xuất của Bộ Xây dựng hướng tới khuyến khích huy động đa dạng nguồn lực, không chỉ ngân sách nhà nước, tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng; sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nhà nước để dẫn dắt, thúc đẩy thị trường, tạo động lực huy động nguồn lực tư nhân tham gia đầu tư, phát triển nhà ở để cho thuê.

Chuyên gia đô thị Trần Minh Nhật cho rằng, phân khúc nhà ở để cho thuê, đề xuất của Bộ Xây dựng đang khuyến khích đầu tư xây dựng không bằng vốn của nhà nước, theo dự án do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã bỏ vốn đầu tư. Đất để phát triển và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê cũng được dự án luật làm rõ, bao gồm các loại đất như nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn của nhà nước và đất mà doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã đang có quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, dự án xây dựng không bằng vốn của nhà nước sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế giá trị gia tăng; được dành một tỷ lệ diện tích đất ở, sàn nhà ở trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy định.

Dự án được nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư số tiền mà chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư đã nộp cho Nhà nước để có quyền sử dụng đất…

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua các hình thức như giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu; quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư trong đó yêu cầu chủ đầu tư duy trì mục đích cho thuê đối với phần nhà ở được hưởng ưu đãi trong suốt thời hạn hoạt động của dự án hoặc thời hạn cam kết và cập nhật thông tin về dự án, quỹ nhà, đối tượng thuê, hợp đồng và tình trạng sử dụng vào hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.