Lách luật dùng hợp đồng uỷ quyền khi mua nhà đất, rủi ro thế nào?

Khi làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán đối với bất động sản thì các bên phải đóng các loại thuế, phí và lệ phí khá cao trong khi đối với Hợp đồng uỷ quyền, các bên chỉ mất lệ phí công chứng là 40.000 đồng.

Nhưng với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, các bên có nghĩa vụ tài chính lớn hơn rất nhiều. Các khoản này bao gồm: Lệ phí công chứng là 0,1% tính trên giá trị bất động sản; lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị bất động sản, thuế thu nhập cá nhân là 25% trên thu nhập chuyển nhượng hoặc 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tuỳ vào từng trường hợp.

Thực tế hiện nay, nhiều người dùng hợp đồng uỷ quyền để che giấu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Việc này các chuyên gia luật cho rằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng là người dễ mất quyền lợi nhất.

Theo ông Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại, Trường ĐH Luật TP HCM, những rủi ro gặp phải khi dùng hợp đồng uỷ quyền gồm:

Thứ nhất, người mua sẽ không có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu bất động sản. Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận (GCN).

Tương tự, việc mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở chỉ thực hiện khi nhà ở có GCN theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt. Người đại diện theo ủy quyền sẽ không được cấp GCN theo quy định nên họ chỉ được thực hiện các giao dịch đối với bất động sản nếu như bên bán có ủy quyền. Ngoài ra, khi thực hiện các quyền trong phạm vi ủy quyền, người mua phải báo cho bên ủy quyền, tức là không được tự do thực hiện các quyền này.

Thứ hai, bên mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên bán thay đổi ý định. Theo quy định của pháp luật, bên được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại và báo trước cho bên được ủy quyền.

Vì vậy, nếu giá cả thị trường thay đổi, người bán muốn đổi ý thì có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyềnđể lấy lại tài sản, bán cho người khác.

Thứ ba, người mua có thể bị lấy lại nhà, quyền sử dụng đất đã mua khi bên ủy quyền chết hoặc chấm dứt tồn tại.

Thứ tư, bất đống sản đã mua có thể bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường. Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, người đứng tên trên GCN mới được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp sử dụng đất mà không có GCN thì phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. Do đó, khả năng khi Nhà nước thu hồi thì người quản lý, sử dụng bất động sản theo ủy quyền sẽ không được bồi thường.

Một rủi ro nữa có thể xảy ra là bất động sản giao dịch có thể gặp phải những vấn đề về pháp lý. Trên thực tế, thông thường nếu bất động sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch (có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…) thì ít ai muốn giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền. Việc không thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật có thể khiến bên mua gặp rủi ro rất cao.