Lành mạnh thị trường bất động sản

Nhiều năm qua, thị trường BĐS lúc nóng lúc lạnh, có khi còn đứng trước nguy cơ “bong bóng BĐS”. Thị trường BĐS liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế, liên quan tới đời sống của rất nhiều người dân. Kể từ cuối năm 2022 tới nay, thị trường này chững lại, đi xuống. Nhiều sàn giao dịch BĐS, nhiều doanh nghiệp (DN) xây dựng, DN kinh doanh BĐS rời khỏi thị trường với lời “khẩn thiết kêu cứu” mong được nhà nước giải cứu.

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng không nên bỏ vốn ra để cứu DN BĐS, vì rằng nhiều năm trước họ làm ăn rất có lãi; khi gặp khó khăn thì chính họ phải tái cơ cấu, phải từ nội lực đã tích lũy được mà vượt qua khó khăn. Trong bối cảnh chung của nền kinh tế thì không riêng gì BĐS gặp khó khăn, mà nhiều ngành nghề khác cũng vậy.

Đó là nhìn tổng thể, còn trong thực tế thị trường BĐS vẫn chưa phát triển lành mạnh. Thông tin giá BĐS (trong đó có nhà ở) vẫn rất khác nhau ở nơi này nơi khác, thiếu minh bạch khiến các giao dịch bị chững lại.

Theo ĐBQH Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam), suốt hơn 30 năm qua thị trường BĐS lúc thì sốt nóng, lúc thì đóng băng, đều gây hậu quả rất lớn đến nền kinh tế. Từ đó ông Khải cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS lần này làm sao để xóa bỏ được tư duy “không buôn gì lãi bằng buôn đất và làm sao để cho người nghèo không nghèo hơn vì BĐS”. “Luật phải để cho thế hệ sau không vô vọng với ước mơ mỗi người có được căn nhà của mình” - ông Khải nói và cho rằng để lành mạnh thị trường BĐS trước tiên phải đảm bảo tính ổn định của chính sách; tiếp đến là tạo được sự thuận lợi, thông thoáng và động lực để sau khi sửa Luật, các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường BĐS.

Thực ra thì việc ổn định chính sách không chỉ thuận lợi cho DN BĐS, nhà đầu tư BĐS mà còn tác động tích cực tới người dân trong việc chuyển nhượng BĐS.

Một vấn đề khác không thể không nói đến đó là sự mất cân đối rất lớn giữa phân khúc nhà ở cao cấp đã và đang được đầu tư quá nhiều, trong khi nhu cầu rất lớn về nhà ở của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp, các đối tượng chính sách... thì lại rất thiếu hụt. Nhà ở thương mại (giá cao) được xây dựng ở hầu hết các đô thị, giá cả leo thang. Tại Hà Nội, tới nay với phân khúc này không còn sản phẩm giá dưới 30 triệu đồng/m2. Dù cho đóng băng, giao dịch thành công ít nhưng các doanh nghiệp BĐS không xuống giá, trở thành “cục máu đông” của thị trường.

Mới đây, Hà Nội, Đà Nẵng và một vài nơi khác mở bán căn hộ nhà ở xã hội (NOXH). Chỉ việc bốc thăm lấy chỗ thôi cũng có tới hàng nghìn người chờ chực, xếp hàng thâu đêm. Điều đó cho thấy rất nhiều người cần nhà ở, bên cạnh đó cũng ngầm được hiểu là ở đây vẫn có khe hở có thể lợi dụng. Đó là việc bán để hưởng chênh lệch NOXH, là việc bán NOXH không đúng đối tượng. Giá NOXH quá cao (trên dưới 20 triệu đồng/m2), vượt khả năng của hầu hết các đối tượng được thụ hưởng.

Theo quy định, trường hợp mua, thuê, thuê mua NOXH thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng. Lãi suất cho vay 4,8%/năm. Thời hạn vay để mua, thuê mua NOXH do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên (trước đây, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên).

Như vậy, với một căn hộ NOXH có diện tích trung bình thì cũng khoảng 1 tỷ đồng, đa số người mua thuộc diện này không đủ tiền, không đủ khả năng trả nợ. Để có được một căn NOXH, nhiều người đã nghèo còn nghèo hơn do nợ nần phải trả.

Lành mạnh thị trường BĐS là vấn đề lớn của nền kinh tế cũng như đối với mỗi hộ gia đình. Dù rất khó khăn nhưng việc đó không thể không làm, ngược lại, phải làm sớm.