Luật kinh doanh bất động sản: Cần bổ sung mới các quy định mang tính chất kiến tạo

TS Vũ Đình Luyến - Viện khoa học và Công nghệ xây dựng cho rằng, hệ thống pháp luật hiện hành về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) chưa kịp thời trong việc thể chế hóa các chủ trương mới của Đảng và Chính phủ về an ninh mạng, giao dịch điện tử, cơ sở dữ liệu BĐS đảm bảo tính “đúng, đủ, sạch, sống”. Chưa có sự liên thông thống nhất, phối hợp báo cáo, chia sẻ thông tin giữa các Bộ, ngành và địa phương.

Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh BĐS chưa có cơ chế rõ ràng để ghi nhận, tạo lập hành lang pháp lý hiệu quả cho thúc đẩy phát triển các hình thức đầu tư kinh doanh mới. Cũng như chưa đáp ứng kịp thời về bổ sung các quy định mới mang tính chất kiến tạo.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, để khắc phục những bất cập nói trên, trong dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi) được Bộ Xây dựng vừa gửi tới Chính phủ đã đề xuất nhiều điểm mới như: Bổ sung quy trình giao dịch BĐS, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch BĐS. Bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án xây dựng - chuyển giao (BT) bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất hoàn thiện cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh BĐS được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Đối với các loại hợp đồng kinh doanh BĐS chuyển nhượng cũng được bổ sung nhiều điểm mới liên quan đến mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kết hình thành trong tương lai; mua bán căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liên kết có sẵn nhưng nhà có mục đích lưu trú có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Một điểm mới khác, Bộ Xây dựng đưa vào quy định về mã định danh điện tử tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, BĐS hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật KDBĐS và Luật Nhà ở.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, đề xuất của Bộ Xây dựng đã thể chế hóa các quan điểm, định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Trung ương, nhất là yêu cầu bảo đảm đồng bộ, liên thông giữa pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS. Bộ Xây dựng hướng tới việc đẩy mạnh chuyển đổi số, kết nối, chia sẻ dữ liệu, phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững, tăng cường công khai thông tin và khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại giao dịch.

Bên cạnh đó, đề xuất của Bộ Xây dựng căn cứ trên cơ sở bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh, hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch thị trường, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, góp phần phòng ngừa, hạn chế các hành vi lợi dụng hoạt động môi giới để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản và tình trạng thao túng, “thổi giá” BĐS. Điều này hoàn toàn phù hợp với các quy định mang tính chất kiến tạo.