Metro tạo ra lớp giá trị mới cho bất động sản

Hạ tầng đường sắt ngày càng phát triển

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD (Transit - Oriented Development), cách nhìn về giá cả “đắt” và “rẻ” đối với bất động sản đang dần được định nghĩa lại.

Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027, Hà Nội vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.

Tại TPHCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Trong đó, tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm...

Đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120km) và Bến Thành - Cần Giờ (54km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350km/h, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.

Việc hàng trăm kilomet đường sắt đô thị, tốc độ cao đồng loạt khởi công cho thấy metro đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản.

Khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý.

Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.

Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m trên bản đồ nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác thì chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng. TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh metro mà là tạo ra khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và các dịch vụ thiết yếu.

Do đó, khoảng cách tới ga chỉ nên được xem là một chỉ báo ban đầu, còn khả năng tiếp cận thực tế mới là yếu tố quyết định mức độ hưởng lợi của bất động sản từ metro và TOD.

Định hình lại giá trị bất động sản

VARS IRE cho rằng metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải dự án nào nằm trong quy hoạch cũng có mức hưởng lợi như nhau.

Với những tuyến metro chưa hoàn thành hoặc mới ở giai đoạn quy hoạch, người mua càng cần thận trọng với việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại.

Metro và TOD đang định hình lại giá trị bất động sản đô thị, khi giá mua không còn là yếu tố duy nhất quyết định một căn nhà “đắt” hay “rẻ”.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang được tái định hình bởi 3 xu hướng lớn là quy hoạch và hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc.

Trong đó, quy hoạch và đầu tư hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, làm thay đổi cả nguồn cung lẫn dòng tiền đầu tư. Tại Hà Nội và TPHCM, các quy hoạch dài hạn cùng những dự án giao thông trọng điểm như metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đưa nguồn cung dịch chuyển từ khu vực lõi sang các đô thị vệ tinh và những hành lang tăng trưởng mới.