Những điểm mới của Luật Đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Vì thế, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất. Luật sửa đổi cũng quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm khi cần thiết để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Một vấn đề mới nữa liên quan quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến.

Cùng đó, Luật bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Vấn đề rất được người dân quan tâm, đó là Sổ đỏ. Theo quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi), đất của hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ trước 1/7/2014 không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được cấp Sổ đỏ.

Theo đó, Luật chia các nhóm trường hợp được cấp Sổ đỏ với đất không có giấy tờ gồm: Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Hai là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Ba là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Với các trường hợp kể trên, các quy định cụ thể về việc cấp Sổ đỏ được thực hiện khác nhau, được coi là “nới” so với Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo đó, các dự án mà Nhà nước thu hồi trong trường hợp này phải là các dự án: Xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất…

Về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu và các trường hợp phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định cụ thể các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Trong đó, quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Rất đáng chú ý là trong Luật Đất đai (sửa đổi) là giảm đầu mối, giảm trung gian. Tập trung cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa, minh bạch thủ tục hành chính để người dân thuận tiện trong quá trình thực hiện thủ tục.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, thì Luật Đất đai (sửa đổi 2024) gỡ được những nút thắt trong quản lý đất đai, trả lời được 3 câu hỏi: Đất để làm gì, đất giao cho ai và giá bao nhiêu; góp phần đưa đất về đúng giá trị là tài nguyên quý hiếm, là nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội.

Nói với truyền thông, ông Nghĩa cho rằng “qua quan sát, tôi cảm nhận được nhiều người dân và doanh nghiệp đã “thở phào” khi dự luật được Quốc hội thông qua. Đối với cơ quan chính quyền cũng thoát được tâm thế loay hoay không biết làm thế nào; xác định rõ được cái “cần” để có phương hướng xử lý những tồn đọng, mà trước đây không dễ gì giải thích thỏa đáng cho người dân, doanh nghiệp”.

“

Trước câu hỏi: Luật Đất đai (sửa đổi) có rút ngắn được thời gian phục hồi thị trường bất động sản không? TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án. Đối với bất động sản, yếu tố pháp lý là nút thắt cho việc phát triển các dự án trong thời gian qua, trong đó, bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu… Thị trường bất động sản sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới, dù những Luật nói trên đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực. Như vậy, chắc chắn sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025.