Nợ vay bất động sản tăng vọt theo quý
Bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý khi vốn vay tăng rất nhanh nhưng sức hấp thụ của thị trường chưa theo kịp.
Theo các số liệu được S&I Ratings tổng hợp, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng trong quý II/2026, tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Điều này khiến tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lên 0,72 lần từ 0,61 lần cuối quý I/2026, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.
Trong đó, tỷ trọng nợ dài hạn lên 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Xét trong phạm vi thống kê 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết của S&I Ratings, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng (+150,2% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế 57.669 tỷ đồng (+349,6%).
Kênh trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 ghi nhận sự phục hồi mạnh từ hoạt động phát hành và giao dịch thứ cấp. Theo S&I Ratings, tính toán trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 275,4 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt 128,2 nghìn tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng phát hành. Riêng quý II/2026, bất động sản phát hành 102,4 nghìn tỷ đồng (+228% so với cùng kỳ), chiếm 43,8% thị trường theo thống kê. Đáng chú ý, 83,9% lượng phát hành bất động sản trong quý II/2026 tới từ 3 ông lớn Vingroup, Masterise và Sun Group.
Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt tại 2026. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong 6 tháng đầu năm 2026, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.
Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong 2026.
Cũng theo báo cáo, đối với các doanh nghiệp bất động sản trong khi dư nợ tăng cao thì sản phẩm đầu ra đang có xu hướng hấp thụ chậm lại. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản sơ cấp trên toàn quốc đạt 102.500 sản phẩm, tăng mạnh, nhưng chỉ có 26.100 sản phẩm được giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 25,5%, so với 47,5% của cả năm 2025, đồng nghĩa khoảng 76.400 sản phẩm chưa được hấp thụ.
Trong khi đó, chi phí vốn vẫn ở mức cao, báo cáo ghi nhận lãi suất cho vay mua nhà phổ biến 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023; lãi suất vay vốn của nhà thầu và chủ đầu tư cũng có thể trên 12%. Chi phí nhân công tăng tới trên 25% ở một số nơi, còn nguyên vật liệu tăng 10-20%.