Quản lý chung cư mini: Giảm tối đa thiệt hại khi xảy ra sự cố

Tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ

Mới đây nhất, vụ cháy chung cư mini tại phố Khương Hạ (phường Khương Đình, Hà Nội) khiến nhiều người tử vong chính là cảnh báo vô cùng nghiêm khắc về thảm họa có thể xảy ra ở loại hình nhà ở này, nếu như không có các biện pháp phòng cháy chữa cháy (PCCC) nghiêm ngặt.

Thực tế, dạng nhà ở nhiều tầng, trong đó có nhiều người sử dụng riêng hiện có rất nhiều ở nước ta, tập trung chủ yếu ở các nơi đô đị như Hà Nội, TPHCM, Bình Dương… bài toán quản lý không để xảy ra những vụ cháy tang thương cần phải được đặt ra.

Tại cuộc họp báo về tình hình kinh tế, xã hội TPHCM chiều 14/9, Thượng tá Lê Mạnh Hà - Phó Trưởng phòng Tham mưu, Công an TPHCM, cho biết, thành phố có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini, có trang bị hệ thống chữa cháy nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cháy nổ.

Theo ông Hà, quy định hiện hành chưa có khái niệm chung cư mini. Loại hình này tương đồng mô hình nhà trọ xây từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho các hộ gia đình.

Tuy được lắp hệ thống PCCC, song ít được kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ; không có lực lượng được tập huấn nghiệp vụ PCCC túc trực thường xuyên; người ở chưa được trang bị kỹ năng về PCCC.

“Nguy hiểm nhất là các nhà cho thuê cao tầng có hầm giữ xe và không được thiết kế lắp đặt hệ thống PCCC và giải pháp an toàn, dễ xảy ra các vụ cháy. Nếu cháy xuất phát từ hầm giữ xe sẽ gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng” - Thượng tá Hà đánh giá.

Cần có bộ quy chuẩn cấp phép xây dựng và quản lý vận hành

Phân biệt nhà ở cao tầng và “chung cư mini”, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TPHCM) cho biết: Dạng nhà ở riêng lẻ có khối tích 5.000m3 thường là sở hữu riêng, được xây dựng có mục đích sử dụng trong quan hệ gia đình, nhưng sau đó đã chuyển đổi, cải tạo, tự phân chia làm nhiều phòng để cho người bên ngoài thuê (phân chia trong việc sử dụng). Khi đó, nhà có nhiều cá nhân, hộ gia đình khác nhau không còn theo huyết thống cùng sinh hoạt trong tòa nhà ở có tính chất sử dụng như nhà chung cư của Luật Nhà ở 2014 (nhà chung cư có sự phân chia thành các diện tích tương ứng quyền sở hữu riêng). Tuy nhiên, dạng nhà ở riêng lẻ cao tầng này không phải nhà chung cư vì tự họ phân chia trong “sử dụng” và chưa được các cơ quan Nhà nước công nhận việc phân chia về quyền sở hữu (để được cấp sổ hồng). Do đó, gọi là “chung cư” là sự nhầm lẫn.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD, và các quy chuẩn trước đó) áp dụng khi xây mới hoặc cải tạo phải thiết kế đảm bảo theo quy định về quy chuẩn kỹ thuật và được quản lý qua hoạt động xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, với những nhà ở riêng lẻ thì lại áp dụng theo Giấy phép xây dựng nhà ở và quy chuẩn kỹ thuật về nhà ở cao tầng (TCXDVN 323: 2004).

Bất cập ở chỗ, có rất nhiều nhà ở riêng lẻ ngay từ đầu đã có mục đích xây nhà nhiều phòng để cho thuê, chuyển đổi thành các “chung cư mini” nhưng lại không chấp hành thực hiện theo quy định và các quy chuẩn về chung cư. Xét theo quy định pháp luật thì không một cá nhân, hộ gia đình nào có thể xin giấy phép xây dựng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2014 được, vì muốn vậy phải thuộc diện kinh doanh bất động sản. Như vậy, cần phải có một quy chuẩn kỹ thuật riêng cho loại hình nhà ở riêng lẻ cao tầng chuyển đổi sử dụng cho thuê.

Còn theo ông Tống Đức Tiến - Trưởng Phòng cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng TPHCM), Sở đã có văn bản hướng dẫn công tác đảm bảo PCCC khi chuyển đổi nhà ở thành nhà cho thuê. Những trường hợp thuộc diện phải thẩm duyệt PCCC thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải đối chiếu thiết kế thẩm duyệt PCCC và thiết kế xây dựng công trình để đảm bảo PCCC. Trường hợp nhà ở quy mô nhỏ, có khối tích 5.000m3 thì không thuộc diện thẩm duyệt PCCC nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ theo tiêu chuẩn, tiêu chuẩn PCCC trong xây dựng, đặc biệt là hành lang, lối thoát hiểm…

Như vậy, với các nhà ở riêng lẻ cao tầng chuyển đổi sử dụng cho thuê, thường gọi là chung cư mini, vẫn còn có những quy định tạo ra khoảng trống giữa quy chuẩn kỹ thuật và quản lý, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với một dạng nhà ở đang phổ biến hiện nay tại các đô thị. Vì thế, cần có bộ quy chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở riêng lẻ chuyển đổi sử dụng như nhà chung cư hoặc cần xem xét việc áp dụng PCCC phải thực hiện như loại nhà chung cư để đảm bảo an toàn trong thời gian tới.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, về quy chuẩn kỹ thuật trong PCCC, đối với nhà ở riêng lẻ cao tầng dùng cho nhiều cá nhân, hộ gia đình thuê cùng sử dụng, đối với nhà chung cư có chiều cao PCCC đến 150m và không quá 3 tầng hầm nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc có nhiều hơn 1 tầng hầm đến 3 tầng hầm thì phải bảo đảm quy định “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà và công trình” QCVN 06:2022/BXD thì mới đảm bảo an toàn.