Quy định chung cư có thời hạn sử dụng, người mua cần lưu ý gì?

Thủ tướng Lê Minh Hưng vừa thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết 278 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Điểm đáng chú ý trong nghị quyết lần này là Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung làm rõ nhiều quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Trong đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng. Làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như: quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Tại dự thảo mới, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế công trình thay vì phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kiểm định thực tế như bản thảo hồi tháng 8. Dự thảo luật cho phép chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm ưu đãi, như miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Trước quy định mới này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, luật Nhà ở ban hành phải xác định rõ quyền sử dụng đất chung của từng chủ sở hữu sau khi phá dỡ. Có cơ chế ghi nhận, xác định tỷ lệ quyền và bảo đảm quyền này được giải quyết khi xây dựng lại hoặc bồi thường bằng tiền, không để người dân rơi vào tình trạng mất căn hộ mà quyền đối với đất chưa được xác định. Quy định minh bạch các phương án dành cho người dân, bao gồm tiếp tục tham gia xây dựng lại, nhận nhà tái định cư hoặc nhận tiền. Mỗi phương án phải có nguyên tắc xác định giá trị và nghĩa vụ tương ứng, phân biệt rõ chung cư cũ thuộc diện chính sách đặc thù với những chung cư khác.

Trong khi đó, nhìn nhận dưới góc nhìn đơn vị quản lý vận hành các toà nhà chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TP HCM  cho hay, đối với chung cư cũ, người mua cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu, tình trạng công trình, kết quả kiểm định nếu có, tình trạng bảo trì và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm quyền lợi và đánh giá đúng giá trị tài sản trước khi quyết định mua.

Với chung cư xây dựng mới, ông Thành nhận định thời gian tới, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến tuổi công trình, chất lượng xây dựng, thời gian sử dụng còn lại và khả năng gia hạn hoặc xây dựng lại, bên cạnh các yếu tố truyền thống như vị trí, diện tích, tiện ích và kết nối giao thông.

Các chuyên gia cho rằng, khi quy định mới được áp dụng, để người mua có đầy đủ thông tin về căn hộ, sổ hồng cần thể hiện rõ niên hạn của căn hộ. Đồng thời, chủ đầu tư cần công bố thông tin này ngay từ thời điểm mở bán nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua.