Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng xấu đến thị trường và chủ sở hữu

Quy định rõ ràng về hội nghị nhà chung cư

Theo bà Trương Thị Ngọc Ánh, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam, các quy định về nhà chung cư và chính sách phát triển nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa bảo đảm đầy đủ tính thực tiễn của nhà chung cư hiện nay. Vì vậy, Chương IX dự thảo Luật cần luật hóa đầy đủ, cụ thể, rõ ràng các cơ chế, chính sách về chức năng, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật cần quy định đầy đủ, rõ ràng cơ chế hội nghị nhà chung cư, bao gồm: về Ban quản trị nhà chung cư (Điều 145), cần quy định mô hình tổ chức và hoạt động của Ban Quản trị theo đó quy định rõ quyền và nghĩa vụ của ban quản trị nhà chung cư, tiêu chuẩn, điều kiện thành viên ban quản trị; quy định đầy đủ, rõ ràng về hội nghị nhà chung cư để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân, bảo đảm dân chủ theo quy định của Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở sẽ có hiệu lực từ tháng 7/2023. Về xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ, quy định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ tại khoản 1 Điều 26 dự thảo Luật nhìn chung chưa toàn diện, chưa phù hợp thực tế. Việc xử lý nhà chung cư bị phá dỡ nếu xảy ra cần phải xem xét và giải quyết một cách toàn diện, hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà chung cư.

Làm rõ vấn đề khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ

Về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư cơ quan chủ trì soạn thảo đưa ra hai phương án tại Điều 25 dự thảo Luật: Phương án 1: Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, Phương án 2: Không quy định về sở hữu nhà chung cư.

Theo phương án 1, dự thảo Luật quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu: các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định. Theo phương án 2 thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần.

Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho rằng, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và quy định về chấm dứt quyền sở hữu chung cư tại Điều 25 dự thảo Luật quy định được cân nhắc kỹ để bảo đảm phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và thống nhất, đồng bộ với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, nhà ở chung cư là tài sản lớn, sở hữu lâu dài, gắn liền với đất mà người mua được sở hữu và quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước ghi nhận, bảo vệ, bảo đảm theo quy định của Hiến pháp năm 2013. Khi cá nhân xác lập quyền sở hữu về nhà ở đối với một căn hộ chung cư cụ thể thì quyền sở hữu đó được bảo vệ, quyền lợi về chỗ ở và sở hữu đối với nhà ở của người mua được bảo hộ và chỉ bị giới hạn trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013.

Do đó, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nếu không xử lý tốt sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản về nhà chung cư của người dân, gây tâm lý bất an cho các chủ sở hữu nhà chung cư trong xã hội. Mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân, lợi ích cộng đồng, nhưng lấy thời hạn của công trình xây dựng nhà ở cụ thể làm cơ sở để xác lập quyền và chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân như quy định của dự thảo Luật trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp. Cần phải làm rõ, khi thời hạn sử dụng nhà chung cư đã hết và nhà chung cư buộc phải tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân thì quyền sở hữu chung cư của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo hộ và thông qua việc xác lập quyền sở hữu đối với phần diện tích tương tự tại nhà chung cư được xây dựng lại hoặc bằng phương thức khác do các bên thỏa thuận.

Đồng thời, việc sử dụng một quyết định hành chính của UBND cấp tỉnh để “thông báo” việc phá dỡ nhà chung hết thời hạn sử dụng sẽ chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân cũng là vấn đề không phù hợp, không tương xứng với cơ chế xác lập quyền sở hữu, không gắn liền với trách nhiệm của nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình và trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Bảo vệ quyền lợi của người mua trong hợp đồng mua bán chung cư

Phản biện một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh cho biết, hiện nay nhiều loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại và là một dạng biến thể của hợp đồng góp vốn, có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh.

Để bảo đảm quyền lợi của người mua khi ký kết các hợp đồng mua bán chung cư, tránh việc người mua do thiếu kiến thức pháp lý về hợp đồng, về pháp luật nhà ở mà trong hợp đồng mua bán chung cư có những nội dung không an toàn pháp lý, không bảo đảm, bảo vệ được quyền lợi khi chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ và cam kết trong hợp đồng (nhất là đối với các loại chung cư hình thành trong tương lai), Phó Chủ tịch Trương Thị Ngọc Ánh đề nghị, dự thảo Luật cần cân nhắc thể hiện rõ các nguyên tắc ký kết, thỏa thuận, các nội dung cơ bản cần phải bảo đảm trong hợp đồng, mẫu hóa một số hợp đồng thông dụng, trong đó thể hiện rõ biện pháp bảo vệ quyền lợi của người mua và các bên có liên quan, các chế tài xử lý đối với vi phạm nghĩa vụ, cam kết, hợp đồng dành cho chủ đầu tư/người bán tại dự thảo Luật.