Siết cho vay mua căn nhà thứ 2, thứ 3: Có ngăn được đầu cơ, thổi giá bất động sản?
Để thực hiện việc giảm giá nhà, Bộ Xây dựng đề xuất một số cơ chế kiểm soát, trong đó đáng chú ý là giải pháp hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai trở lên. Giải pháp này nhanh chóng nhận được phản hồi từ dư luận.
Hạn chế tín dụng chảy vào bất động sản
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang lấy ý kiến góp ý của 5 bộ, ngành về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Theo đó Bộ Xây dựng đề xuất 3 cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới.
Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.
Cụ thể, với trường hợp mua nhà ở thứ 2 áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.
Được biết, hiện mức cho vay tối đa phổ biến 70-80% giá trị tài sản đảm bảo hoặc hạn mức tín dụng.
Theo lý giải của cơ quan soạn thảo, thị trường bất động sản là thị trường có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mỗi liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ đẫn đến mất cân bằng cung - cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.
Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Đó là tình trạng đẩy giá, tạo giá cao, giá ảo, gây nhiễu loạn thông tin, thị trường nhằm trục lợi; số chủ đầu tư dự án bất động sản đưa ra chào giá cao hơn nhiều so mức trung bình nhu cầu của xã hội; công tác vận hành giao dịch bất động sản chưa thống nhất, còn tiềm ẩn rủi ro, thiếu minh bạch; thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đầy đủ, kịp thời, thiếu minh bạch.
Theo đó, giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m² năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m² vào cuối năm 2024, thậm chí đạt mức 120 triệu đồng/m² vào quý III/2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22-29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
Không để tiếp diễn nạn đầu cơ, thổi giá
Mới đây, tại Phiên họp thứ Hai, Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Ban Chỉ đạo), Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường. Đồng thời, Thủ tướng cho rằng cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt.
Thủ tướng cũng nhấn mạnh, mục tiêu hoàn thành 100 nghìn căn nhà ở xã hội năm 2025 là thách thức lớn, cần có giải pháp đột phá, trong đó có 8/34 địa phương rất khó khăn hoàn thành chỉ tiêu được giao, Thủ tướng Chính phủ lưu ý phát triển nhà ở xã hội, không chỉ là phát triển nhà cao tầng ở đô thị, mà bất kỳ nơi nào có người dân thuộc các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội có nhu cầu đều phải phát triển nhà ở xã hội, nhất là trong bối cảnh sắp xếp đơn vị hành chính và vận hành chính quyền địa phương 2 cấp, nhiều cán bộ, công chức, người lao động di chuyển nơi làm việc.
Có thể thấy, các thông điệp Chính phủ, Thủ tướng, các bộ, ngành được đưa ra trong thời gian gần đây đều nhắm đến mục tiêu, kéo giảm giá bất động sản xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Liệu có khả thi?
PGS.TS Phạm Thế Anh - Trưởng Khoa Kinh tế học (Đại học Kinh tế quốc dân) cho hay, hạn chế tín dụng bất động sản là một trong những công cụ thuộc chính sách cẩn trọng vĩ mô được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - với nguyên nhân xuất phát từ cho vay mua nhà dưới chuẩn, thiếu kiểm soát.
Theo PGS.TS Phạm Thế Anh, mục tiêu của chính sách này nhằm ngăn chặn rủi ro tích tụ và lan truyền trong hoạt động tín dụng và bong bóng giá tài sản, đồng thời làm tăng khả năng chống chịu của hệ thống tài chính khi xảy ra các cú sốc.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, kiểm soát tín dụng từ căn nhà thứ hai là chưa đủ mà cần kết hợp cùng nhiều giải pháp khác để kiểm soát thị trường bất động sản.
PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng, bên cạnh giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, còn có nhiều công cụ khác như giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập, giới hạn tăng trưởng tín dụng theo lĩnh vực, yêu cầu vốn tối thiểu (CAR), tăng lãi suất hoặc hệ số rủi ro cho vay bất động sản, ăng thuế giao dịch bất động sản ngắn hạn…
“Thực tế là giới đầu cơ hiện nay không hề thiếu tiền và chỉ cần đặt cọc một khoản nhỏ là đã có thể lũng đoạn thị trường rồi” - PGS.TS Phạm Thế Anh nhấn mạnh.
Nhiều quan điểm phân tích, một số nhà đầu cơ đã sử dụng vốn vay ngân hàng để kinh doanh bất động sản. Việc thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhằm giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao là hợp lý. Các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.
Bên cạnh đó là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản. Từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Song song đó là thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội; ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.
Thực tế cũng chỉ ra, giá đất leo thang là hiện tượng đầu cơ, găm giữ. Hiện nay không quá khó, khi đến các dự án chung cư một số nhà đầu cơ mua lại các căn hộ đã qua sử dụng, tu sửa lại và bán với giá chênh rất lớn. Giới đầu cơ này được hậu thuẫn bởi ngân hàng, giới đầu cơ vay tiền ngân hàng và thế chấp ngân hàng bằng chính bất động sản đó. Nên nếu ngăn dòng tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.
Song quan trọng hơn hết, để chính sách tín dụng này phát huy hiệu quả thì cần thu thập được cơ sở dữ liệu để xác định chính xác mục đích vay của mỗi cá nhân là để mua căn nhà thứ mấy, mục đích để ở hay để đầu tư.
Đặc biệt giải pháp quan trọng nữa, cần sớm nghiên cứu giải pháp đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2. Thuế là công cụ trực diện nhất buộc thị trường nhà đất quay về nhu cầu thực bằng cách loại bỏ lợi ích đầu cơ ngắn hạn. Theo khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, 70% còn lại là nhà đầu tư.
